一、对房地产营销事务受托人的诚信现状评定方式论析（论文文献综述）
王大超[1]（2020）在《工商银行D分行个人信贷业务发展策略优化研究》文中研究指明工商银行D分行位于美丽的海滨城市,四大国有商业银行之一,在近20年的个人信贷业务发展中,工商银行D分行经营成绩非凡,在D区域内占有比较高的市场份额。但进入21世纪以来,随着信贷市场逐渐放开,中小银行不断涌入,导致市场竞争压力不断加大。在全国房地产经济快速发展、国内产业重心发生转移和互联网金融高速发展的背景下,为商业银行全新拓展其个人贷款提供了新契机。然而,随着此类业务广泛普及,仍有许多亟待解决的问题,这关系到工行D分行能否保持市场领先地位,持续扩大市场份额,更好的提高市场竞争力和综合服务能力。首先,本文通过查询国内外关于个人信贷业务营销及管理领域的研究资料,立足工商银行D分行个人信贷业务现状,运用五力模型、PEST分析方法,分析工商银行D分行个人现代业务所面临的内外部环境。其次,通过对D分行现存的个人信贷业务发展策略及现有发展策略中存在的问题的分析,有针对性的提出优化方案。最后,从风险、人力、管理系统、文化四方面探讨保障措施,以寻找新的增长点来适应新的形势。在当前竞争日趋激烈的市场环境下,通过本文的研究,制定了适应工商银行个人信贷业务发展的营销策略,为工商银行D分行抢占个人信贷市场找寻合适的政策及方法,对其他商业银行在同等条件下开展类似业务具有相同的参考价值。
范舒琼[2]（2018）在《房屋买卖居间合同的“跳单”问题研究》文中研究说明房地产二手房交易市场的日益发达,带来的法律问题亦变得纷繁复杂,其中以委托人绕开中介、拒付居间报酬的情形涌现（俗称“跳单”、跳中介）为祸尤烈。而我国《合同法》对于居间合同的规定可谓惜字如金,且没有对“跳单”行为作任何规定,不能较好地解决实践纠纷。尽管2011年最高人民法院发布的指导案例1号“上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案”旨在对现实中的“跳单”问题作出回应,并对法院在日后处理相关问题具有指导性意义,但也因其缺乏说理而饱受争论。由于在签订房屋买卖居间合同后,信息不对称“钟摆”式地在委托人与居间人之间摆动,委托人“跳单”行为的认定及其“跳单”行为的法律后果是亟待解决的重要问题。本文第一章为绪论,阐述了选题的缘由在于经过搜集最高人民法院指导案例1号公布后至今的二审判决发现,众多判决与最高人民法院指导案例1号的“裁判要点”存在相反意见,导致“同案不同判”的结果。在房地产二手房交易市场繁荣之际,委托人“跳单”行为产生的法律问题具有重要的研究价值。第二章认为委托人的“跳单”行为是引起居间合同关系变更、消灭的法律行为,是“跳单”违约的基础。通过确定居间合同中双方当事人的权利义务关系,对“跳单”行为的法律性质进行解答,是解决“跳单”行为纠纷的关键所在。第三章根据实务中的案例对“跳单”行为的构成要件及其类型进行分析。认为对“跳单”行为的认定,应结合五个方面来进行:（1）存在真实有效的居间合同;（2）居间人积极履行义务;（3）委托人利用居间人信息;（4）委托人另择居间人缔约或私下缔约;（5）居间人的居间行为与委托人最终缔约具有因果关系。此外,根据委托人的“跳单”行为并结合实务中的“跳单”纠纷,将“跳单”行为划分为两种类型:（1）私下缔约型;（2）另行委托型。第四章认为最高人民法院指导案例1号对“跳单”法律后果的认定较为单一,无法对“跳单”行为法律后果进行全面认识,应厘清居间人居间报酬的支付条件、必要费用的支付条件以及委托人应承担违约损害赔偿责任的情形,梳理出委托人“跳单”行为的法律后果,为司法实务在处理“跳单”问题的不同情形时提供裁判思路。
吴奕桓[3]（2017）在《房屋买卖居间人如实告知义务研究 ——以房地产经纪机构为研究对象》文中指出房屋买卖居间活动是居间合同法律实践中最常出现的一类居间形式。而房屋买卖居间通常又以专门从事房地产经纪活动的房地产经纪机构所提供的房屋买卖居间服务为主。房屋买卖居间合同的基本内容在于要求经纪机构报告订立合同的机会和提供订立合同的媒介。经纪机构就订约有关事项信息的如实告知义务是履行房屋买卖居间合同义务的主要方式。本文从经纪机构在房屋买卖居间中的如实告知义务的立法及实践问题着手,拟通过分析经纪机构如实告知能力上的特殊性,结合房屋买卖居间涉及的信息类型特征,系统研究经纪机构应当如实告知的信息范围和信息真实性标准。第一部分,通过探究房地产经纪机构房屋买卖居间如实告知义务的立法现状和司法实践问题。本文发现,当前法律和相关规定在规范房地产经纪机如实告知义务时对房地产经纪机构居间能力特殊性缺乏系统的认识,存在可适用性欠缺的问题。而司法实践中对经纪机构在房屋买卖居间活动中具体应当告知的信息范围认识不清和对信息真实性的评判存在较大分歧。第二部分,主要讨论房地产经纪机构作为房屋买卖居间人在如实告知能力上的特殊性。本文认为,基于房地产经纪机构内部具体处理房屋买卖居间事务的经纪人员的房屋买卖居间专业人士特性,以及委托人对房地产经纪机构向外提供的房屋买卖居间服务行为的高度信赖两个方面的特征,可以从抽象层面得出房地产经纪机构如实告知能力应当高于普通的民事居间人。第三部分,具体研究房地产经纪机构在房屋买卖居间活动中应当如实告知的信息范围。从明确与订立合同有关事项的抽象信息范围入手,结合房地产经纪机构对房屋买卖行为认识上的专业性,再按照订立房屋买卖合同所载条款类型的区别,对房地产经纪机构应当如实告知的信息进行具体的类型化。本文认为,房地产经纪机构应当充分使用其所掌握的专业知识,发现可能对委托人缔约意思产生实质性影响的信息,并向委托人如实告知这些信息。第四部分,探究评判房地产经纪机构如实告知信息真实性的标准。从厘清主观如实告知和客观真实告知的理论争议着手,研究经纪机构为保障告知信息真实性的所应当运用的不同专业技能。结合经纪机构专业技能的运用义务,以及根据告知信息在确定性上的不同,系统清晰地构建经纪机构如实告知信息的真实性评价标准。本文认为,房地产经纪机构向委托人履行如实告知义务时,应当保证事实信息的客观准确性,并应当合理注意评估信息的真实性。
赵新宇[4]（2016）在《制度性需求失控：政府投资项目超概主要成因的发现与治理 ——以A省省级机关办公楼改造项目为例》文中进行了进一步梳理政府投资建设项目中普遍存在的超标准、超预算等问题,对政府的预算收支、政府形象与政府合法性的维护造成了很大的负面影响。一方面,负责项目管理的部门和官员在项目全程中承担了三重压力：复杂繁琐的法规条款的限制、与施工企业利益关系的协调、来自体制内外党纪国法和舆论的监督压力；另一方面,无论项目运作过程多么规范,管理人员多么廉洁,超概还是经常发生,并且难以界定直接责任人。作者基于项目管理、公共行政、公共组织理论和契约经济学等理论,将项目管理领域通常的超支原因和控制手段梳理分析后,以一系列A省省级机关办公楼改造项目为案例,搜寻超概的决定因素。通过对项目立项、前期、施工、决算全程进行分析,作者证明政府“甲方的管理非常强势”、“施工企业常见的欺骗手段难以实施”、“内部监督足以控制甲乙双方合谋”三个重要判断,并将“甲方管理能力不足”、“乙方的自利行为”、“甲乙双方合谋欺骗上级委托人”等常见因素一一剔除,发现如下三个重要结论。第一,良好的项目管理不能阻止需求失控带来的超概；第二,政府投资建设项目中的需求失控是体制造成的；第三,制度性的需求失控在行政机关体制内无法治理。因为需求失控型超概来源于体制,又在体制内无法治理,因此称之为制度性需求失控。这一发现,揭示了预算超支的根本原因不在技术层面,而在制度层面。官僚制理论告诉我们,专业分工导致行政机关的各部门垄断所在领域的专业权威,这能让拥有法理权威的委托人和监督人无从否决其提出的需求。正如学术论文只能由同行来评审一样,要实现有效监督,光有法理权威是不够的,还必须有专业权威。由于需求是项目管理的目标和基础,在项目管理领域内部是无法控制的,所以需求控制问题,实际上是“应当由谁来提要求、怎么提”的问题。针对现有的繁琐法律条款和严格的程序还是无法阻止使用单位随心所欲地调整需求的问题,作者对国内外项目决策与预算监督进行了比较研究。对比发现,我国与发达国家项目决策与预算监督最主要的差距在于代议机关作用的发挥。我国人大对项目决策与预算监督仍停留在形式层面,实际上仅靠行政机关内部控制,外部控制缺位,违反了分权制衡的基本原则,是不可能产生有效监督的。就此,作者证明了必须从行政机关外部引入拥有独立民意基础的、法理权威和专业权威都能与之抗衡的主体才能有效监督。作者贴合我国现存体制的实际情况,借鉴美国的国会委员会与行政部委之间分权制衡的制度安排,提出加强人大委员会的审批和监督职能,是符合我国国情、可行的制度安排。改革行政一家独大的审批制度,将宪法规定的人大的最高决定权和最高监督权落实到日常工作中,将市场的还给市场,非市场的还给人大,让公共项目的立项、执行、监督摆脱行政机关内部流转的现状,从根本上实现政府投资项目决策、执行、监督的过程公开、透明、合理。同时,改革行政机关对行业机构的控制,行业机构自治,也是重要配套措施。本文的创新之处在于以典型的非市场化的内部行政行为建设项目为案例,以利于避免一般公共项目中常见的行政权力错位越位、干预市场、复杂项目治理能力不足等通病带来的多变量分析的干扰,有利于发现项目运行中使用单位专业权威不受控制的关键单变量,进而揭示出地方政府、各级行政机关之间基于行政上下级关系的科层权威与基于各自领域的专业权威同时存在,后者有相当大的能力对政府投资项目的需求产生影响的真相。本文的不足之处在于局限于建设项目、理论分析还不全不透、受国情所限项目微观资料难以获得等。在文章的结尾,作者针对以下三个问题进行了讨论,般公共项目实际上与公共政策的执行有所交叉,必须加强对行政机关的监督；强调分权制衡的同时也要考虑适当行政集权的优点；对于逐步公开但不深不细的公共财政信息提出了一些技术指标的设想等。
刘杰[5]（2015）在《中国近代银行业的公债经营与制度变迁（1897-1937）》文中研究指明公债作为一种新的财政收入形式为中国近代政府所长期使用。晚清政府以“息借商款”形式为财政筹募资金开创了中国近代政府发行公债的滥觞。此后北京政府、南京国民政府更是多次以公债作为调节财政收支的重要手段。与此同时,近代政府公债的运行离不开金融市场的支撑。由于近代中国金融市场发展的不完善,特别是完备的金融债券市场的发展相对迟滞,政府大多数时候摒弃“公募法”,采取间接募集法由金融机构特别是华资银行业来负责公债的发行、承募及偿还。以近代金融史长时段演变轨迹来管窥近代公债的发行历程,银行业与公债演进构成了复杂多样的关系。近代政府公债无论是对于政府财政本身功能的拓展还是对银行的经营与制度变迁都产生了重要的影响。然而长期以来学界关注的是“公债”本身所呈现的问题,“就债论债”居多且多以政府层面和财政角度出发去阐释,对于“公债与金融”这一主题却没有引起足够的重视和关注。因此,本文更加关注于近代公债“观念”——“行为实践”——“制度变迁”的演进轨迹,力图通过“经营公债”的视角窥视近代银行业在公债发行、整理、政策调整之中的具体行为以及引起的制度变迁。具体则是通过银行业经营公债分析,从银行业视角,来进一步观察公债政策乃至制度的建立与调适的过程。通过银行业经营公债角度继而审视近代银政关系以及近代国家信用构建的历史镜像。从“公债”知识传播与观念源流来看,现代意义上的公债及其制度内涵自清末西学传播热潮之中传入中国。“公债”知识经历了古今词义转换与中外对接历史过程。公债知识在中国的引介、传播对晚清政商界人士都产生了重要影响。从近代公债与金融演变轨迹上看,外债与外资银行的产生与发展均早于内债与华资银行。在这一独特背景下,清末政府举借外债进一步刺激了外资银行在华的发展。随着晚清政府公债的实践与新式华资银行的成立,早期华资银行正式启动了对政府公债的经营。近代华资银行业经营公债的具体实践受到了国家公债政策、银政制度安排以及近代证券交易市场发展等环境因素的影响。随着国家公债制度以及金融环境的改善,华资银行业在民国时期政府公债承销之中扮演着重要的角色。公债对银行业的影响可以从其对银行业的发展作用角度进行考察。实证分析证明公债对近代银行业资力以及盈利有着直接的影响,但对银行数量的变动并不构成直接影响。在具体经营过程之中,华资银行在政治、市场与行业利益之上与政府展开了复合型博弈。同时经营公债对其本身业务制度形成起到了促进作用。与近代商业性质银行相对应的是,近代中央银行的建立、发展与政府公债亦存在密切的关联。公债成为了国家创立中央银行重要的原始资本来源。中央银行亦获得政府授权经理公债、公开买卖公债以及参与对公债的保管等具体事务。受限于近代中国特殊的金融发展环境,从效应上看,近代中央银行以公债调控金融市场的具体实效较为有限。公债风险是近代华资银行经营公债需要面对的另一个重要问题。计量实证进一步表明近代银行业经营公债面临着市场与政治的双重风险。银行业对公债经营的风险应对主要是从投资的选择以及内控制度的构建着手。为合理规避公债风险,银行业在调整自身经营、对政府债务政策发声、谋求信用保障之余,其自身亦进行了多层组织搭建与制度设计。近代华资银行业在经营公债之中还积极参与了政府三次公债整理。其中银行公会是公债整理的重要力量,银行公会积极协助银行业与政府进行交涉、同时联络商人团体共同参与公债整理并谋划公债基金的稳固,在公债整理之中发挥着联动作用。从制度变迁角度看,近代华资银行在经营公债过程中直接促进了近代公债法制建设以及国家公债基金制度的建立与演进。银行与政府协商博弈建立了新的公债管理组织,在制度创新上集中体现在银政“债权共同体”的构建。从债权信用角度上看,银行经营公债与近代国家财政、金融信用存在紧密关系,对推进近代国家财政、金融信用的构建起到了一定作用。中国近代银行业经营公债自始终在于对信用秩序的追求。而在其具体经营公债过程之中推进了中国近代国家信用的构建与金融制度的变迁。
赵秀池[6]（2013）在《我国住房信贷保险体系研究》文中研究指明随着我国住房制度改革的深入,我国居民购房的积极性日益高涨,住房信贷的发放一方面加速了房改进程,促进了商品房销售；另一方面也加快了商品房建设,搞活了房地产市场；同时也引导了居民消费,使居民的住房水平大大提高；对经济增长也作出了重大贡献。然而,与之配套的住房信贷保险体系却一直没有建立起来,目前的住房信贷保险状况与住房信贷的发展极不适应,没有起到应有的保驾护航作用。1997年,亚洲金融风暴爆发,日本各“住专”的不良债权率达70%-85%。自2007年美国的次贷危机以来,美国大量的银行等金融机构由于次贷的违约而倒闭,住房信贷的风险是显而易见的,风险隐患是巨大的。因此,如何针对我国目前国情设计出与之相适应的住房信贷保险体系,以分散、化解住房信贷风险显得尤为重要。本文首先论述了建立与完善我国住房信贷体系的理论意义和现实意义,疏理了国内外关于住房信贷保险体系的相关文献,阐述了与住房信贷风险和保险相关的理论基础,分析了目前我国住房信贷市场及其担保的现状,接着对我国住房信贷保险市场的现状与问题进行了分析,在借鉴海外经验基础上,提出了我国住房信贷保险体系的模式框架与政策建议。全文的主要观点有：随着住房制度改革的深入,我国城镇化步伐的进一步加快,在城市化完成之前,我国居民的住房供求矛盾仍然很大。因此对住房信贷的需求仍然会非常旺盛。为住房信贷保驾护航的住房信贷保险是不可或缺的,因此,必须建立起完善的住房信贷保险体系才能有效的分散、转移住房信贷风险。我国住房信贷保险体系应该由商业性住房信贷保险与政策性住房信贷保险体系构成。为此,亟需建立政策性住房信贷保险机构。我国住房信贷保险市场发育不良的原因很多,有居民的保险意识较差、各城市住房置业担保公司的冲击等原因,但是打铁还需自身硬,更重要的是保险公司的产品、服务没有做到位,为此,保险公司应该加大力度开发适合居民购房需求的信贷保险。只要从消费者、银行、保险公司三方共赢的角度去设计住房信贷品种,住房信贷保险市场就一定能够做起来,并持续下去。由于各城市置业担保公司的存在,我国的住房信贷保险必须与其实现错位发展。尤其要在产品创新上下功夫,做到人无我有才能在市场上争得一席之地。建议保险公司设计一些能让购房者增加贷款额度的保险品种,尝试适合老年人的反抵押贷款保险等。我国的住房信贷保险体系建设还任重而道远。需要建立与健全与住房信贷保险相关的法律法规；提高公众参与住房信贷保险的意识；外树形象、内练硬功；创新保险营销模式；不断聚集人才,提高保险从业人员素质等。
李雪松[7]（2013）在《温州DR房地产开发公司发展战略研究》文中研究表明我国房地产经过了十几年的飞速发展,对促进我国经济和地方财政的腾飞起到了重要作用。同时,房地产的快速发展以及房价的快速上涨使得市场过热现象明显。国家也因此出台了多次调控政策和手段,而且调控措施一次比一次严厉,使得房地产行业的政策红利越来越少。从这一系列的调控政策可以看出国家对房地产调控的决心与力度。这一系列的调控对房地产公司产生了巨大的影响,那么面对仍在复苏的实体经济和越来越严厉的国家宏观调控政策,以温州DR房地产公司为代表的中小房地产企业如何把握市场未来的发展方向,制定公司的发展战略呢?本文也正是在这种宏观背景下提出的研究课题,希望通过对温州DR房地产公司发展战略的制定,使温州DR房地产公司走出困境,得到更好的发展。本文从阐述研究的目的和意义开篇,对国内外房地产公司发展战略问题研究现状进行了综述,提出了本文研究的主要内容,阐述了本文的重要研究方法和研究思路。接着从政治与法律环境、经济环境、社会文化环境、技术环境四个层面对房地产行业的外部宏观环境进行分析,从需求环境、竞争环境两个层面对房地产整个行业的大致情况进行了分析。对公司的基本情况、人力资源现状、财务能力与资源、营销能力等进行了分析,找了公司目前发展过程中存在的问题及原因。在此基础上,对公司进行了SWOT分析,利用SWOT分析矩阵提出了可能的发展战略,然后明确了温州DR房地产公司发展战略构建的原则和目标,制定了符合温州DR房地产公司实际情况的发展战略与战略定位。最后提出了温州DR房地产公司发展战略的实施,主要实施措施包括合理规划土地储备、加强战略合作、提高营销能力、改善资金状况。
周琦[8]（2012）在《基于社会责任观的房地产企业内部控制评价体系研究》文中提出最近十几年,我国的房地产行业经历了一个高速发展的过程,已经成为国民经济的支柱性产业。然而在取得了巨大经济效益的同时房地产企业也出现了不可忽视的社会性问题,如建筑质量、环境污染、职业安全、侵害劳动者合法权益等等,引起了社会各界的广泛关注。究其原因,还是房地产企业快速发展的局面与其承担社会责任的状况不相适应,只顾追求利润,忽略了社会责任的履行。而随着国家对房地产行业的调控力度的加大,房地产企业销售遇冷逐渐步入冬季。故而履行社会责任树立企业形象以及向企业内部控制管理要效益就成了房地产企业管理工作中的重中之重。企业对自身的内部控制进行监控和评价,通过监控和评价结果判断其设计有无缺陷、执行是否有效、是否需要随环境变化而相应改变等。因此,将社会责任和内部控制评价有机结合,通过定性、定量的价值评判促使房地产企业从社会责任角度对内部控制加强管理,对于房地产企业保持其核心竞争力,最终实现企业与社会的可持续发展有着莫大的现实意义。本文首先探讨了企业社会责任的概念,提出了新的内涵解析,分析了企业社会责任的动因、内容及意义；对内部控制进行概述,详细解析了内部控制评价的概念、标准、方式方法等,并讨论了现有的内部控制评价模型；然后在企业社会责任战略思想的指导下,将企业社会责任观与内部控制评价理论有机结合,确立并细分了六大维度要素,选取相关指标建立更为合理、全面、系统的企业内部控制评价体系计量模型,采用专家打分与层次分析法确定各级指标权重、建立评语集进行模糊评判,计算得出基于社会责任观的房地产企业内部控制综合评价指数得分；最后通过对A房地产公司的实证分析,识别其内部控制体系存在的问题并提出解决对策,从而验证了体系的科学有效性。
胡思静[9]（2011）在《房屋产权反向抵押贷款信托法律制度研究》文中研究说明随着我国经济社会的高速发展,人口老龄化问题日益凸显。在继续全面推进社会保障体制完善的前提下,如何更好的、多层次的开发养老服务市场,成为理论界和实务界人士关注的焦点。房屋产权反向抵押贷款制度是一种成熟的养老模式,国外的实践证明,在解决人口老龄化问题上效果显着。由于传统观念,社会制度等各方面的差异,该项制度在我国运作明显“水土不服”。房屋产权反向抵押贷款信托设计,一方面利用信托特有的功能有效的克服了国人“财富传承”所带来的观念障碍；另一方面信托公司作为现有分业体制下唯一能够连接资本市场、货币市场和实业投资领域的纽带,可以将养老市场、房地产市场、金融市场有机的联系起来,作为一种补充养老体系的创新型金融工具,为市场带来新的利润增长点,从而达到多赢的目的。我国目前虽有政策导向,但相关的法律制度和配套措施并不完备,有关房屋产权反向抵押贷款信托的实践更是一片空白。因此,在各地都在积极探索“以房养老”运作模式之时,在对房屋产权反向抵押贷款信托的可行性与运作障碍、法律关系进行分析的基础之上,利用资产证券化创新构建出“连环信托”模式,同时提出引入管理人制度、厘清法律适用、完善信托登记、完善税收制度、允许含有消极因素的财产设立信托、建立信托受益权流转机制的有效建议,期望能保证该制度更好的运作。
陈樱[10]（2009）在《我国房地产信托投资基金（REITs）发展问题研究》文中研究表明随着国民经济的发展和人民生活的改善,我国的房地产业呈现出迅速发展的态势,并逐渐成为我国的主导性产业之一,在国民经济中占据着非常重要的地位。由于房地产行业自身的特点,如资金投入大,建设周期长,资金周转慢等,且国内房地产开发的融资渠道比较单一,银行因此承担了巨大的风险。为了防止可能出现的房地产泡沫,自2005年以来,我国管理当局出台了一系列针对房地产业的宏观调控措施,导致许多房地产企业融资越来越困难,资金渠道越来越窄,面临资金链断裂的危险。借鉴国际经验,房地产企业项目资本运作要求房地产金融创新与房地产金融工具组合,从而实现房地产投资大众化和融资社会化。要解决我国目前房地产业融资渠道单一、高度依赖银行的状况,就应该大力开发直接融资的方式,这样对于金融体系的安全,对房地产业的发展都有很大的好处。近年来,如何促进房地产信托投资基金（REITs）在我国的发展已成为多方达成的共识和探讨的热点。本文阐述了房地产信托投资基金的概念、类型、优势特点、风险和运作方式等基本原理,介绍了它在美国、日本、新加坡和香港的发展和立法概况,并从多方面因素探讨了在我国建立REITs的必要性和可行性,指出了目前存在的法律障碍和制度上的缺陷。同时,本文从我国实际情况出发,并借鉴国外发展经验,对我国房地产信托投资基金的发展提出了一些政策建议。最后,对我国房地产信托投资基金的发展前景进行展望,指出房地产信托投资基金会为我国的房地产业、金融业甚至整个国民经济作出不同凡响的贡献。
二、对房地产营销事务受托人的诚信现状评定方式论析（论文开题报告）
（1）论文研究背景及目的
此处内容要求：
首先简单简介论文所研究问题的基本概念和背景，再而简单明了地指出论文所要研究解决的具体问题，并提出你的论文准备的观点或解决方法。
写法范例：
本文主要提出一款精简64位RISC处理器存储管理单元结构并详细分析其设计过程。在该MMU结构中,TLB采用叁个分离的TLB,TLB采用基于内容查找的相联存储器并行查找,支持粗粒度为64KB和细粒度为4KB两种页面大小,采用多级分层页表结构映射地址空间,并详细论述了四级页表转换过程,TLB结构组织等。该MMU结构将作为该处理器存储系统实现的一个重要组成部分。
（2）本文研究方法
调查法：该方法是有目的、有系统的搜集有关研究对象的具体信息。
观察法：用自己的感官和辅助工具直接观察研究对象从而得到有关信息。
实验法：通过主支变革、控制研究对象来发现与确认事物间的因果关系。
文献研究法：通过调查文献来获得资料，从而全面的、正确的了解掌握研究方法。
实证研究法：依据现有的科学理论和实践的需要提出设计。
定性分析法：对研究对象进行“质”的方面的研究，这个方法需要计算的数据较少。
定量分析法：通过具体的数字，使人们对研究对象的认识进一步精确化。
跨学科研究法：运用多学科的理论、方法和成果从整体上对某一课题进行研究。
功能分析法：这是社会科学用来分析社会现象的一种方法，从某一功能出发研究多个方面的影响。
模拟法：通过创设一个与原型相似的模型来间接研究原型某种特性的一种形容方法。
三、对房地产营销事务受托人的诚信现状评定方式论析（论文提纲范文）
（1）工商银行D分行个人信贷业务发展策略优化研究（论文提纲范文）
| 摘要 |
| ABSTRACT |
| 第1章 绪论 |
| 1.1 研究背景及意义 |
| 1.1.1 研究背景 |
| 1.1.2 研究意义 |
| 1.2 国内外研究现状及评述 |
| 1.2.1 国外研究现状 |
| 1.2.2 国内研究现状 |
| 1.2.3 国内外现状评述 |
| 1.3 研究内容与方法 |
| 1.3.1 研究内容 |
| 1.3.2 研究方法 |
| 第2章 相关概念及理论方法概述 |
| 2.1 个人信贷业务相关概念 |
| 2.1.1 个人信贷业务分类 |
| 2.1.2 个人信贷业务特点 |
| 2.1.3 个人信贷业务风险性 |
| 2.2 相关理论概述 |
| 2.2.1 管理模式创新理论 |
| 2.2.2 业务流程优化理论 |
| 2.3 相关方法 |
| 2.3.1 五力模型分析 |
| 2.3.2 PEST模型分析 |
| 2.4 本章小结 |
| 第3章 工商银行D分行个人信贷业务发展现状及环境分析 |
| 3.1 工商银行D分行整体概况 |
| 3.2 工商银行D分行个人信贷业务的发展历程与现状 |
| 3.2.1 工商银行D分行个人信贷业务发展历程 |
| 3.2.2 中国工商银行D分行个人信贷业务发展现状 |
| 3.3 工商银行D分行个人信贷业务现有发展策略 |
| 3.3.1 经营模式方面 |
| 3.3.2 品牌建设方面 |
| 3.3.3 个人信贷产品发展方面 |
| 3.3.4 销售渠道方面 |
| 3.3.5 风险管理方面 |
| 3.4 个人信贷业务发展五力模型分析 |
| 3.4.1 行业内竞争情况 |
| 3.4.2 潜在的进入者 |
| 3.4.3 买方议价能力 |
| 3.4.4 卖方议价能力 |
| 3.4.5 替代品的威胁 |
| 3.5 个人信贷业务发展的PEST分析 |
| 3.5.1 政治环境分析 |
| 3.5.2 经济环境分析 |
| 3.5.3 社会环境分析 |
| 3.5.4 技术环境分析 |
| 3.6 工商银行D分行个人信贷业务现有发展策略中存在的问题 |
| 3.6.1 经营模式落后 |
| 3.6.2 品牌推广力度有限 |
| 3.6.3 个人信贷产品发展不平衡且缺乏创新 |
| 3.6.4 营销管理不到位 |
| 3.6.5 风险管理能力不足 |
| 3.7 本章小结 |
| 第4章 工商银行D分行个人信贷业务发展策略优化 |
| 4.1 优化经营模式 |
| 4.2 品牌管理策略优化 |
| 4.2.1 加强品牌塑造及推广 |
| 4.2.2 建立品牌管理机制 |
| 4.3 产品发展策略优化 |
| 4.3.1 优化个人贷款产品结构 |
| 4.3.2 建立完善的内部创新体系 |
| 4.3.3 加强产品创新 |
| 4.4 销售渠道策略优化 |
| 4.4.1 实行产品差异化营销 |
| 4.4.2 拓宽营销渠道 |
| 4.5 风险管理策略优化 |
| 4.5.1 建立健全银行内部风险管理体系 |
| 4.5.2 加强人员合规教育 |
| 4.6 信贷体制建设策略优化 |
| 4.6.1 完善社会信用管理体系 |
| 4.6.2 健全个人信贷担保机制 |
| 4.6.3 建立个人信贷保险制度 |
| 4.7 本章小结 |
| 第5章 工商银行D分行个人信贷业务发展策略的保障措施 |
| 5.1 风险防控机制保障措施 |
| 5.1.1 加强对银行业风险的研究 |
| 5.1.2 严防日常工作中的操作风险 |
| 5.2 人力资源保障措施 |
| 5.2.1 加强人力资源管理的意识 |
| 5.2.2 构建与员工职业生涯管理相关的培训体系 |
| 5.2.3 拓宽人员选拔晋升渠道 |
| 5.2.4 建立科学的薪酬管理制度 |
| 5.2.5 完善员工考核和奖励机制 |
| 5.3 制度保障措施 |
| 5.4 企业文化保障措施 |
| 5.4.1 建设先进的企业文化 |
| 5.4.2 要自觉实践企业文化 |
| 5.4.3 坚持企业文化建设与体制创新有机结合 |
| 5.5 技术支持保障措施 |
| 5.5.1 依托金融科技升级按揭服务模式 |
| 5.5.2 推广信贷档案管理智能化系统 |
| 5.5.3 利用信贷大数据创新提升风险监控手段 |
| 5.6 本章小结 |
| 结论 |
| 参考文献 |
| 致谢 |
（2）房屋买卖居间合同的“跳单”问题研究（论文提纲范文）
| 摘要 |
| ABSTRACT |
| 第一章 绪论 |
| 第一节 问题的提出 |
| 一、“跳单”的概念及产生原因 |
| 二、有关“跳单”的指导案例 |
| 三、有关“跳单”的裁判案件分析 |
| 第二节 研究现状 |
| 一、国内研究现状 |
| 二、德国研究现状 |
| 第三节 研究方法 |
| 一、文献分析法 |
| 二、比较研究法 |
| 三、案例分析法 |
| 第二章 “跳单”行为的法律性质 |
| 第一节 “跳单”行为所涉合同的法律性质 |
| 一、居间合同说 |
| 二、委托合同说 |
| 三、混合合同说 |
| 四、本文观点 |
| 第二节 “跳单”行为法律性质之判定 |
| 一、“跳单”违约说 |
| 二、“跳单”非违约说 |
| 三、本文观点 |
| 第三章 “跳单”行为的认定条件及其类型 |
| 第一节 “跳单”行为的认定条件 |
| 一、存在真实有效的居间合同 |
| 二、居间人积极履行义务 |
| 三、委托人利用居间人信息 |
| 四、委托人另择居间人缔约或私下缔约 |
| 五、居间人的居间行为与委托人最终缔约之间具有因果关系 |
| 第二节 “跳单”行为的类型 |
| 一、私下缔约型 |
| 二、另行委托型 |
| 第四章 “跳单”行为的法律后果 |
| 第一节 委托人“跳单”后成功缔约的法律后果 |
| 一、委托人支付居间报酬 |
| 二、委托人支付违约金 |
| 三、居间报酬与违约金的区别 |
| 第二节 委托人“跳单”后未成功缔约的法律后果 |
| 小结 |
| 结语 |
| 参考文献 |
| 附录：全文中含“跳单”二字的189份二审判决书 |
| 攻读硕士学位期间取得的研究成果 |
| 致谢 |
| 附件 |
（3）房屋买卖居间人如实告知义务研究 ——以房地产经纪机构为研究对象（论文提纲范文）
| 内容摘要 |
| abstract |
| 引言 |
| 一、立法现状及实践问题 |
| （一）法律及相关规范可适用性欠缺 |
| （二）实践具体标准不统一 |
| 二、经纪机构如实告知能力的特殊性 |
| （一）房地产经纪人员的房屋买卖居间专业人士特性 |
| （二）委托人对经纪机构的高度信赖 |
| 三、经纪机构应当如实告知的信息范围 |
| （一）以对委托人缔约意思的实质性影响为标准 |
| （二）以经纪机构的专业认知能力为基础 |
| （三）告知信息的具体类型 |
| 四、经纪机构如实告知的真实性标准 |
| （一）主观如实与客观真实的理论争议 |
| （二）经纪机构查验信息真实性的专业技能运用义务 |
| （三）经纪机构告知不同类型信息的不同真实性要求 |
| 结语 |
| 参考文献 |
| 致谢 |
（4）制度性需求失控：政府投资项目超概主要成因的发现与治理 ——以A省省级机关办公楼改造项目为例（论文提纲范文）
| 中文摘要 |
| ABSTRACT |
| 第1章 绪论 |
| 1.1 选题背景和研究意义 |
| 1.1.1 选题背景 |
| 1.1.2 研究意义 |
| 1.1.3 概念界定 |
| 1.2 国内外文献述评 |
| 1.2.1 国外文献综述 |
| 1.2.2 国内文献综述 |
| 1.2.3 国内外文献评析 |
| 1.3 研究方法和内容 |
| 1.3.1 研究方法 |
| 1.3.2 研究内容 |
| 1.3.3 研究路径 |
| 1.4 本文的主要发现、创新与不足 |
| 1.4.1 本文的主要发现 |
| 1.4.2 本文的主要创新 |
| 1.4.3 本文的不足之处 |
| 第2章 项目运行预算控制管理相关理论及其应用 |
| 2.1 组织学相关理论 |
| 2.1.1 相关人行为是项目预算控制管理的微观基础 |
| 2.1.2 组织理论有助于解释项目团队和成员行为 |
| 2.1.3 组织理论有助于增强项目委托人对代理人控制的认知 |
| 2.2 经济学相关理论 |
| 2.2.1 公共项目的委托代理本质明确了委托/代理双方的权利义务关系 |
| 2.2.2 激励理论、关系型契约理论有助于指导项目管理者管控项目走向 |
| 2.2.3 不完全契约理论、交易成本理论有助于建设方认知和控制风险 |
| 2.2.4 制度分析理论是不同制度下预算控制效能比较分析的理论基础 |
| 2.3 社会学相关理论 |
| 2.3.1 解释行动理论有助于理解项目相关人的主观意图 |
| 2.3.2 解释行动理论有助于清除项目管理中的沟通障碍 |
| 2.3.3 准确解释相关人行为须对所在领域深入了解和持超然立场 |
| 2.4 管理学相关理论 |
| 2.4.1 公共行政学指出行政机关往往会陷入预算最大化的误区 |
| 2.4.2 官僚制理论揭示行政部门有垄断行业内部专业权威的倾向 |
| 2.4.3 对一般行政机关的控制理论也适用于理顺项目建设各方关系 |
| 2.4.4 古典行政学和现代行政监督理论都有助于优化项目监督中的分权制衡 |
| 第3章 政府投资建设项目超概：类型、表现与危害 |
| 3.1 政府投资建设项目超概的类型 |
| 3.1.1 量价增加引起的超概 |
| 3.1.2 费用增加引起的超概 |
| 3.1.3 需求增加引起的超概 |
| 3.2 政府投资建设项目超概的表现 |
| 3.2.1 项目超概增加公共财政支出 |
| 3.2.2 项目超概造成了超标准建设 |
| 3.2.3 项目超概占用政府行政资源 |
| 3.3 政府投资建设项目超概的危害 |
| 3.3.1 项目超概加重了公共财政负担 |
| 3.3.2 项目超概降低了政府形象价值 |
| 3.3.3 项目超概助长了府际利益交换 |
| 第4章 政府投资建设项目超概的一般成因探析 |
| 4.1 项目相关方的主观诱因 |
| 4.1.1 建设方的唯上取向偏差 |
| 4.1.2 施工方的盈利取向偏差 |
| 4.1.3 使用方的部门取向偏差 |
| 4.1.4 咨询方的保守取向偏差 |
| 4.2 项目建设中的技术因素 |
| 4.2.1 工程技术复杂性的影响 |
| 4.2.2 工程造价复杂性的影响 |
| 4.2.3 运行管理复杂性的影响 |
| 4.3 项目监管制度的不足 |
| 4.3.1 项目招投标制度存在着漏洞 |
| 4.3.2 造价方面外部监管严重缺失 |
| 4.3.3 公共项目内部化规避了监管 |
| 4.4 项目管理中的管理能力及欺诈和腐败风险 |
| 4.4.1 建设方能力不足的风险 |
| 4.4.2 施工方欺诈行为的风险 |
| 4.4.3 项目相关方合谋的风险 |
| 第5章 政府投资建设项目超概现行控制方式审视——以A省省级机关办公楼改造项目为例 #68 |
| 5.1 A省省级机关办公楼改造项目委托代理关系分析 |
| 5.1.1 项目运行团队的组成和委托代理链的建立 |
| 5.1.2 项目相关方权利义务关系和监督约束来源 |
| 5.1.3 项目评价标准和绩效管理及对预算的影响 |
| 5.2 项目运作各阶段施工方和使用方增加预算的策略 |
| 5.2.1 项目动议阶段建设方的权力与使用方的作用 |
| 5.2.2 项目前期阶段使用方的增加项目预算的尝试 |
| 5.2.3 项目施工阶段施工方的欺骗与使用方的影响 |
| 5.2.4 项目决算阶段施工方技术性调增的常见手段 |
| 5.3 项目建设方对项目超概的治理方式面面观 |
| 5.3.1 预决算和招投标知识的积累有助于堵塞招投标制度的漏洞 |
| 5.3.2 工程经验和管理手段有助于弥补造价领域外部监管的不足 |
| 5.3.3 管理人员的学习培训大大缩小与施工方的业务差距 |
| 5.3.4 中立的项目咨询为建设单位的超概控制提供技术支撑 |
| 5.4 预算超支一般原因的现行治理方式和成效综合论析 |
| 5.4.1 建设方管理能力不足风险的治理方式和成效 |
| 5.4.2 施工方的自利性欺骗风险的治理方式和成效 |
| 5.4.3 多方合谋欺骗其他方风险的治理方式和成效 |
| 5.4.4 制度性需求失控才是项目超概的决定性因素 |
| 第6章 美、英、法、德政府投资项目预算控制的借鉴与比较 |
| 6.1 若干欧美国家政府投资项目预算控制经验借鉴 |
| 6.1.1 美国的政府投资项目预算控制 |
| 6.1.2 英国的政府投资项目预算控制 |
| 6.1.3 法国的政府投资项目预算控制 |
| 6.1.4 德国的政府投资项目预算控制 |
| 6.2 上述国家政府投资项目预算控制的共同点 |
| 6.2.1 预算编制的公开透明程度较高 |
| 6.2.2 项目预算硬约束执行非常严格 |
| 6.2.3 中立的咨询机构发挥重要作用 |
| 6.3 不同政体国家项目预算控制监督方式和效能的差异 |
| 6.3.1 议会制国家议会与行政机关独立性不够 |
| 6.3.2 议会制国家组阁政党的一致性不利监督 |
| 6.3.3 美国国会委员会制衡行政机关专业权威效果较好 |
| 6.3.4 代议机关的法理权威和专业权威保证了有效监督 |
| 6.3.5 美国模式的预算控制监督方式更适合中国借鉴 |
| 6.4 对项目预算行政主体监督的中美对比 |
| 6.4.1 我国行政监督针对个人面向道德 |
| 6.4.2 美国行政监督针对机关面向议题 |
| 6.4.3 直接面向议题监督更具有针对性 |
| 第7章 制度性需求失控：政府投资建设项目超概主因论析 |
| 7.1 项目超概的深层次原因——制度性需求失控 |
| 7.1.1 确定需求是建设项目管理理论和实践的前提 |
| 7.1.2 需求的实际决定者不承担预算硬约束的责任 |
| 7.1.3 上级单位和政策法规无法有效制约需求单位 |
| 7.1.4 多元参与议程的缺失限制了社会监督的可能 |
| 7.1.5 有效控制需求必须兼具法理权威和专业权威 |
| 7.2 项目预算编制与执行的管理制度结构不合理 |
| 7.2.1 项目预算编制、执行、监督集中在行政机关 |
| 7.2.2 “项目”与“工程”预算责任主体不够明确 |
| 7.2.3 政府投资项目使用方需求控制法规不够健全 |
| 7.3 项目预算编制与执行的公共财政政务公开不足 |
| 7.3.1 项目预算政务公开缺乏主动性渠道不畅通 |
| 7.3.2 项目预算政务公开明细深度不够难以监督 |
| 7.3.3 行政机关保密传统与政务公开理念相冲突 |
| 7.4 项目预算编制与执行中的代议机关监督主体缺位 |
| 7.4.1 人大闭会期长、官员代表比例过高 |
| 7.4.2 人大委员会缺乏审批权、专业性差 |
| 7.4.3 人大项目预算编制与监督流于形式 |
| 7.5 预算执行中的制度性需求失控治理手段辨析 |
| 7.5.1 项目管理学科无法治理作为其前提的需求 |
| 7.5.2 行政机关治理不了其自身造成的需求失控 |
| 7.5.3 政党监督过于集权化也治理不好需求失控 |
| 7.5.4 社会监督缺少法理权威不能监督需求失控 |
| 第8章 制度性需求失控的治理——落实人大在政府投资领域决定性地位的制度设计和议程设置 |
| 8.1 人大作为制度性需求失控的监督主体的辨析 |
| 8.1.1 独立民意基础是政府投资项目监督主体的最基本条件 |
| 8.1.2 足够的专业权威是有效监督项目需求决策的必要条件 |
| 8.1.3 人大是天然的政府投资领域制度性监督主体的担当者 |
| 8.2 治理制度性需求失控的基础：夯实人大在政府投资领域的决定性地位 |
| 8.2.1 人大工作常态化的人员保证 |
| 8.2.2 人大收回审批权的机制保证 |
| 8.2.3 人大权威保证社会机构中立 |
| 8.3 人大监督治理制度性需求失控的议程设置 |
| 8.3.1 开门全会：项目需求和预算的决定及变更的根本议程 |
| 8.3.2 闭门会议和时限：提高效率、扼制懒政的变通议程 |
| 8.3.3 深度公开：增加项目需求和预算公开深度广度的议程 |
| 8.4 建设项目的需求决策与监督在一般公共项目上的推广 |
| 8.4.1 一般项目投资来源多样化要求多元参与 |
| 8.4.2 经济项目的绩效评价要求成本收益分析 |
| 8.4.3 社会项目的绩效要考虑成本效果长期性 |
| 8.4.4 分权、辩论和公开透明适用于所有项目 |
| 第9章 结论与进一步研究的展望 |
| 9.1 本文的研究结论 |
| 9.2 进一步研究的展望 |
| 参考文献 |
| (一) 中文着作 |
| (二) 译着 |
| (三) 中文期刊论文 |
| (四) 中文学位论文 |
| (五) 党政法规条例 |
| (六) 外文着作 |
| (七) 外文期刊论文 |
| (八) 外文学位论文 |
| (八) 网络资料 |
| 致谢 |
（5）中国近代银行业的公债经营与制度变迁（1897-1937）（论文提纲范文）
| 内容摘要 |
| Abstract |
| 绪论 |
| 一、选题缘起与问题的提出 |
| 二、国内外研究状况评述 |
| 三、本文思路、研究方法及主要内容 |
| 第一章 近代公债知识的引介、传播与华资银行早期公债经营 |
| 一、“公债”新知的引介与传播 |
| (一) 近代以前“公债”涵义及其存在形态 |
| (二) 清末西学中“公债”概念的输入与对接 |
| 二、清末民国政商界对公债与金融关系的认知与实践 |
| (一) 早期洋务派倡导“国际金融市场举债观” |
| (二) 盛宣怀等谋划建立国内公债经理机构 |
| (三) 民国时期新式银行家公债经营理念 |
| 三、晚清国内公债的肇始与华资银行早期公债经营 |
| (一) 晚清政府外债与外资银行业在华的发展 |
| (二) 清末民初华资银行的建立与公债经营的初步展开 |
| 第二章 近代银行业经营政府公债的实践 |
| 一、近代银行经营政府公债的环境 |
| (一) 国家公债制度安排以及政策环境 |
| (二) 近代公债市场的发展及交易网络的构建 |
| 二、民国前期政府公债发行及银行业承购(1912-1937) |
| (一) 北京政府公债发行与银行业承购 |
| (二) 南京国民政府公债发行与银行业承购 |
| 三、近代华资银行业经营公债对国家财政、金融的影响 |
| (一) 扩大了国家财政募债方式及其募债范围 |
| (二) 促进近代国家财政信用的构建与演进 |
| (三) 推进华商证券市场发展及其制度演进 |
| 第三章 近代银行业经营公债的效应与业务制度的扩展 |
| 一、近代政府公债与银行业发展效应的计量实证分析 |
| (一) 近代华资银行业数量与资力概况 |
| (二) 基于公债与银行关系的回归分析及历史解释 |
| 二、政治、市场与行业利益复合型博弈：近代银行业经营公债的效应分析 |
| (一) 丰富银行业务范围与扩大获利渠道 |
| (二) 行业利益与政治的互动与博弈：以南京国民政府初期公债运行为中心 |
| 三、经营公债与近代银行业务制度的扩展 |
| (一) 公债与近代银行发钞、领券制度 |
| (二) 公债与近代商业银行抵押放款制度 |
| (三) 公债与近代商业银行储蓄、公债贴现制度 |
| 第四章 近代中央银行与政府公债经营及其影响 |
| 一、近代中央银行的建立与政府公债的关系 |
| 二、近代中央银行与政府公债的经营 |
| (一) 中央银行获得授权经理政府公债 |
| (二) 中央银行参与买卖政府公债 |
| (三) 中央银行参与公债的保管、调换以及还本付息 |
| 三、近代中央银行经营公债的影响分析 |
| 第五章 近代银行业对公债风险的规避与内控制度初步构建 |
| 一、近代银行业对经营公债风险的认识 |
| (一) 近代银行业经营公债风险的计量分析 |
| (二) 对公债风险认识与研究的不断深入 |
| 二、近代银行业对经营公债风险的规避 |
| (一) 调整投资方向,分散公债风险 |
| (二) 反对借新债还旧债,协商公债承销 |
| (三) 谋求政府信用承诺与保证,筹划公债基金的建立及稳固 |
| 三、多层组织网络的搭建与风险控制制度设计 |
| (一) 银行同业协同经营公债,组织规避风险的联合 |
| (二) 搭建银政共管公债基金管理制度 |
| 第六章 近代银行业与政府公债整理及制度演进 |
| 一、近代政府三次公债整理与银行业的互动 |
| (一) 近代华资银行业与北京政府公债整理 |
| (二) 银行业与南京国民政府两次公债整理 |
| 二、近代银行业同业组织与政府公债整理：以上海银行公会为中心 |
| (一) 积极谋划、参与三次公债整理 |
| (二) 多方谋求整理公债基金稳固 |
| (三) 搭建各界与行业公债整理互信渠道 |
| 三、经营公债与近代国家财政、金融信用制度的演进 |
| (一) 银行业与近代政府公债法制建设 |
| (二) 银行业与近代政府公债基金管理制度的演进 |
| (三) 近代国家与民间债权共同体的构建 |
| 结语 |
| 一、近代政府公债与银行业变迁的历史性审视 |
| 二、国家信用、债信秩序与制度变迁 |
| 附表 |
| 参考文献 |
| 后记 |
（6）我国住房信贷保险体系研究（论文提纲范文）
| 中文摘要 |
| Abstract |
| 目录 |
| 1. 导论 |
| 1.1 选题背景和选题意义 |
| 1.1.1 选题背景 |
| 1.1.2 选题意义 |
| 1.2 国内外研究综述 |
| 1.2.1 关于国外房地产保险 |
| 1.2.2 关于国外住房抵押贷款制度 |
| 1.2.3 关于我国住房抵押贷款保险现状及其问题 |
| 1.2.4 关于住房抵押贷款保险市场发展的对策建议 |
| 1.2.5 关于国内外住房信贷保险研究文献的综述 |
| 1.3 论文结构安排 |
| 1.4 研究方法与创新 |
| 2. 住房信贷保险与风险的相关理论 |
| 2.1 住房信贷保险的界定及其作用 |
| 2.1.1 住房信贷保险的界定 |
| 2.1.2 住房信贷保险的作用 |
| 2.2 保险经营原则 |
| 2.2.1 最大诚信原则 |
| 2.2.2 可保利益原则 |
| 2.2.3 近因原则 |
| 2.2.4 损失赔偿原则 |
| 2.2.5 大数原则 |
| 2.3 银行经营原则与住房信贷风险 |
| 2.3.1 盈利性、流动性和安全性原则 |
| 2.3.2 住房信贷风险 |
| 2.3.3 住房信贷风险的成因 |
| 2.4 住房信贷风险管理理论 |
| 2.4.1 《新巴塞尔协议》中信贷风险的规定与管理 |
| 2.4.2 我国关于信贷风险的规定与管理 |
| 2.4.3 美国贷款风险的分类 |
| 2.4.4 住房信贷风险的管理手段 |
| 2.5 制度变迁与市场失灵 |
| 2.5.1 制度变迁与路径依赖 |
| 2.5.2 不对称信息、委托代理问题与市场失灵理论 |
| 3. 我国住房信贷市场与担保发展现状 |
| 3.1 我国住房信贷的种类与特点 |
| 3.1.1 我国住房信贷的种类 |
| 3.1.2 发展住房信贷的意义 |
| 3.1.3 我国住房信贷的特点 |
| 3.2 我国住房信贷的发展 |
| 3.2.1 个人住房贷款规模不断增加,在房地产贷款中的占比不断加大 |
| 3.2.2 个人住房贷款政策不断调整,潜在风险因素在增加 |
| 3.3 目前我国住房信贷的担保现状 |
| 3.3.1 个人住房公积金贷款担保业务 |
| 3.3.2 个人住房商业贷款担保服务 |
| 3.4 目前我国住房信贷担保存在的问题 |
| 3.4.1 住房担保缺乏规范的制度性安排 |
| 3.4.2 住房担保公司资本金不足,抗风险能力低下 |
| 3.4.3 住房担保公司缺少风险分散机制 |
| 3.4.4 抵押物处置较难,增加了担保公司的风险 |
| 4. 我国住房信贷保险市场的现状与问题 |
| 4.1 住房信贷保险相关的品种 |
| 4.1.1 个人住房抵押房屋保险 |
| 4.1.2 个人贷款抵押房屋综合保险 |
| 4.1.3 住宅质量保证保险 |
| 4.1.4 家庭财产保险 |
| 4.1.5 个人住房公积金贷款保险 |
| 4.2 我国住房信贷保险市场的发展与现状 |
| 4.3 我国住房信贷保险市场存在的问题 |
| 4.3.1 面临着住房置业担保公司的强烈竞争 |
| 4.3.2 保险合同在签署中银行和保险公司处于强势 |
| 4.3.3 保险费率偏高,保险金额计算不合理 |
| 4.3.4 保险金额确定和保费缴费方式欠合理 |
| 4.3.5 保险品种单一,消费者缺乏选择权 |
| 4.3.6 保险公司专业人员缺乏,服务水平不尽如人意 |
| 4.3.7 公众缺乏保险意识,对保险业的认可度较差 |
| 4.3.8 法规不健全,缺乏政策性金融机构及相应政策支持 |
| 5. 海外住房信贷保险制度的经验与借鉴 |
| 5.1 政府保险与私人保险相结合的北美模式 |
| 5.1.1 美国 |
| 5.1.2 加拿大 |
| 5.1.3 香港 |
| 5.2 抵押贷款与人寿保险相结合的西欧模式 |
| 5.2.1 法国 |
| 5.2.2 荷兰 |
| 5.2.3 英国 |
| 5.3 单一私人保险的澳大利亚模式 |
| 5.3.1 以住房贷款保险公司为主的住房信贷保险主体 |
| 5.3.2 全额保险为主的住房信贷保险品种 |
| 5.4 海外住房信贷保险制度的启示 |
| 5.4.1 国家政策与政策性金融机构的大力支持与参与 |
| 5.4.2 保险产品的设计要实现多方共赢,保险市场才有生存的空间 |
| 5.4.3 保险品种灵活多样,给消费者更多的选择权 |
| 5.4.4 各国住房信贷保险制度各具特色 |
| 6. 我国住房信贷保险体系的设计 |
| 6.1 构建科学的住房信贷保险体系的意义 |
| 6.1.1 是保民生、促增长的需要 |
| 6.1.2 是全面建设小康社会的需要 |
| 6.1.3 是防范金融风险的需要 |
| 6.1.4 是保险公司可持续发展的需要 |
| 6.2 我国住房信贷保险体系的基本框架 |
| 6.2.1 住房信贷保险调控体系 |
| 6.2.2 住房信贷保险运行体系 |
| 6.2.3 我国住房信贷保险体系的模式构想 |
| 7. 建议与结论 |
| 7.1 完善我国住房信贷保险体系的对策建议 |
| 7.1.1 建立和健全与住房信贷保险相关的法律法规 |
| 7.1.2 建立政策性住房信贷保险机构 |
| 7.1.3 与置业担保公司错位发展,适时开展抵押贷款与反抵押保险业务 |
| 7.1.4 创新险种,增强投保人的选择权 |
| 7.1.5 加强宣传,提高公众参加住房信贷保险的意识 |
| 7.1.6 创新保险营销方式,大力发展网络保险营销 |
| 7.1.7 不断聚集人才,提高保险从业人员的素质 |
| 7.1.8 树立行业形象,取得公众认可 |
| 7.1.9 建立住房信贷的二级市场 |
| 7.2 结论 |
| 参考文献 |
| 附录 |
| 在学期间发表的学术论文及研究成果 |
| 后记 |
（7）温州DR房地产开发公司发展战略研究（论文提纲范文）
| 摘要 |
| ABSTRACT |
| 1 绪论 |
| 1.1 选题的背景、目的和意义 |
| 1.1.1 选题的背景 |
| 1.1.2 研究的目的与意义 |
| 1.2 企业发展战略相关理论和文献综述 |
| 1.2.1 企业战略管理的含义与过程 |
| 1.2.2 中小企业发展战略历程的相关文献 |
| 1.2.3 中小房地产公司发展战略相关文献 |
| 1.3 研究的方法与主要内容 |
| 1.3.1 研究的方法 |
| 1.3.2 研究的主要内容 |
| 2 温州DR房地产开发公司外部环境分析 |
| 2.1 宏观环境分析 |
| 2.1.1 政策法律环境分析 |
| 2.1.2 经济环境分析 |
| 2.1.3 社会文化环境分析 |
| 2.1.4 技术环境分析 |
| 2.2 需求环境分析 |
| 2.3 竞争环境分析 |
| 2.3.1 房地产市场总体竞争态势 |
| 2.3.2 五力模型竞争分析 |
| 3 温州DR房地产开发公司内部环境分析 |
| 3.1 公司的基本情况 |
| 3.2 公司发展现状分析 |
| 3.2.1 公司人力资源发展现状 |
| 3.2.2 财务能力与资源分析 |
| 3.2.3 营销现状分析 |
| 3.3 公司目前存在的问题与原因分析 |
| 3.3.1 公司竞争战略和发展战略不明确 |
| 3.3.2 公司内部缺少核心竞争力意识 |
| 3.3.3 品牌效应不突出 |
| 3.3.4 人力资源管理薄弱 |
| 3.3.5 缺少优秀的企业文化 |
| 3.3.6 公司的管理没有做到规范化和制度化 |
| 3.3.7 公司的运营效率低下 |
| 4 温州DR房地产开发公司发展战略 |
| 4.1 温州DR房地产开发公司SWOT分析 |
| 4.1.1 温州DR房地产公司机会分析 |
| 4.1.2 温州DR房地产公司威胁分析 |
| 4.1.3 温州DR房地产公司优势分析 |
| 4.1.4 温州DR房地产公司劣势分析 |
| 4.1.5 SWOT分析矩阵 |
| 4.2 温州DR房地产开发公司发展战略的基本原则与目标 |
| 4.2.1 温州DR房地产开发公司发展战略的基本原则 |
| 4.2.2 温州DR房地产开发公司发展战略的目标 |
| 4.3 温州DR房地产开发公司发展战略定位 |
| 4.4 温州DR房地产开发公司发展战略选择 |
| 5 温州DR房地产开发公司发展战略的实施 |
| 5.1 合理规划土地储备 |
| 5.2 加强战略合作 |
| 5.2.1 温州DR房地产公司的企业发展瓶颈 |
| 5.2.2 温州DR房地产公司加强战略合作的主要选择 |
| 5.3 提高营销能力 |
| 5.3.1 要加强营销体系建设 |
| 5.3.2 要注重营销策划 |
| 5.3.3 温州DR房地产公司可采取的具体营销战略 |
| 5.4 改善资金状况 |
| 5.4.1 温州DR房地产公司的融资瓶颈 |
| 5.4.2 温州DR房地产公司融资战略 |
| 6 总结 |
| 参考文献 |
| 致谢 |
（8）基于社会责任观的房地产企业内部控制评价体系研究（论文提纲范文）
| 摘要 |
| Abstract |
| 第1章 绪论 |
| 1.1 本文的研究背景及意义 |
| 1.1.1 本文的研究背景 |
| 1.1.2 研究意义 |
| 1.2 国内外研究现状 |
| 1.2.1 企业社会责任的研究现状 |
| 1.2.2 内部控制评价理论研究现状 |
| 1.3 研究内容与研究方法 |
| 1.4 本文创新点 |
| 1.5 论文结构安排和框架体系 |
| 1.5.1 论文结构安排 |
| 1.5.2 框架体系 |
| 第2章 企业社会责任理论 |
| 2.1 企业社会责任概念解析 |
| 2.2 企业社会责任产生的动因 |
| 2.2.1 企业道德的必然要求 |
| 2.2.2 企业作为社会公民的必然要求 |
| 2.2.3 其他动因 |
| 2.3 企业社会责任的基本内容 |
| 2.3.1 企业对职工的社会责任 |
| 2.3.2 企业对消费者的社会责任 |
| 2.3.3 企业对资源、环境的社会责任 |
| 2.3.4 企业对所在社区的社会责任 |
| 2.4 企业履行社会责任的意义 |
| 2.4.1 有利于推动市场经济体制的发展 |
| 2.4.2 有利于树立良好的企业形象 |
| 2.4.3 有利于培养企业员工形成共同的企业价值观 |
| 2.4.4 有利于提升企业发展战略设计理念 |
| 2.5 本章小结 |
| 第3章 内部控制及内部控制评价概述 |
| 3.1 内部控制概述 |
| 3.1.1 内部控制的定义 |
| 3.1.2 内部控制的基本要素 |
| 3.2 内部控制评价的概念 |
| 3.3 内部控制评价的原则与目的 |
| 3.3.1 内部控制评价的原则 |
| 3.3.2 内部控制评价的目的 |
| 3.4 内部控制评价的主客体 |
| 3.4.1 内部控制评价的主体 |
| 3.4.2 内部控制评价的客体 |
| 3.5 内部控制评价的方式和方法 |
| 3.5.1 内部控制评价方式 |
| 3.5.2 内部控制评价方法 |
| 3.6 内部控制评价标准 |
| 3.7 内部控制评价模型概述 |
| 3.7.1 COSO模型 |
| 3.7.2 CoCo模型 |
| 3.7.3 Turnbull报告 |
| 3.7.4 SAC和eSAC报告 |
| 3.7.5 SysTrust模型和Trust Services模型 |
| 3.8 内部控制评价对房地产企业的作用 |
| 3.9 本章小结 |
| 第4章 基于社会责任观的房地产企业内部控制评价模型的构建 |
| 4.1 房地产企业概述 |
| 4.1.1 房地产企业的内涵 |
| 4.1.2 房地产企业经营特点 |
| 4.1.3 房地产企业内部控制评价对象 |
| 4.2 评价模型设计原则 |
| 4.3 确定基本要素 |
| 4.4 基于社会责任观的房地产企业内部控制评价模型 |
| 4.4.1 评价方法介绍 |
| 4.4.2 构造判断矩阵 |
| 4.4.3 确定权重系数 |
| 4.4.4 求最大特征根 |
| 4.4.5 一致性检验 |
| 4.4.6 建立评语集 |
| 4.4.7 确定评价矩阵 |
| 4.4.8 对各级评价指标进行模糊综合评价 |
| 4.5 本章小结 |
| 第5章 基于社会责任观的房地产企业内部控制评价模型的应用 |
| 5.1 案例公司介绍 |
| 5.1.1 A公司简介 |
| 5.1.2 A公司内部控制基本情况介绍 |
| 5.2 确定评价指标隶属度 |
| 5.3 计算各层级指标综合评价指数得分 |
| 5.4 评价分析及对策 |
| 5.4.1 内部环境评价分析及对策 |
| 5.4.2 风险评估评价分析及对策 |
| 5.4.3 控制活动的评价分析及对策 |
| 5.4.4 信息与沟通的评价分析及对策 |
| 5.4.5 内部监督的评价分析及对策 |
| 5.4.6 社会责任的评价分析及对策 |
| 5.5 本章小结 |
| 结论 |
| 致谢 |
| 参考文献 |
| 附录 |
| 作者简介 |
| 攻读硕士期间发表的论文和科研成果 |
（9）房屋产权反向抵押贷款信托法律制度研究（论文提纲范文）
| 摘要 |
| ABSTRACT |
| 绪论 |
| 0.1 问题的提出 |
| 0.2 房屋产权反向抵押贷款信托研究综述 |
| 0.2.1 国内研究现状 |
| 0.2.2 国外及我国台湾地区研究现状 |
| 0.3 研究的目的与意义 |
| 0.4 研究的方法与内容 |
| 0.4.1 研究的方法 |
| 0.4.2 研究的内容 |
| 第一章 房屋产权反向抵押贷款信托概述 |
| 1.1 房屋产权反向抵押贷款信托 |
| 1.1.1 房屋产权反向抵押贷款信托的概念 |
| 1.1.2 房屋产权反向抵押贷款信托的特征 |
| 1.1.3 房屋产权反向抵押贷款信托的功能 |
| 1.2 房屋产权反向抵押贷款信托的起源与发展 |
| 1.2.1 美国房屋产权反向抵押贷款信托 |
| 1.2.2 日本房屋产权反向抵押贷款信托 |
| 1.3 房屋产权反向抵押贷款信托在中国的发展现状 |
| 1.4 房屋产权反向抵押贷款信托——"连环信托"结构设计 |
| 1.4.1 "连环信托"结构设计概述 |
| 1.4.2 "首环信托"结构设计 |
| 1.4.3 "二环信托"结构设计 |
| 1.4.4 "连环信托"的功能 |
| 第二章 我国实行房屋产权反向抵押贷款信托的可行性及其障碍分析 |
| 2.1 可行性分析 |
| 2.1.1 市场需求 |
| 2.1.2 市场定位 |
| 2.1.3 老年人养老费用的来源 |
| 2.1.4 经营者的建设养老机构资金来源 |
| 2.1.5 养老机构经营收入来源 |
| 2.1.6 可复制性商业模式的建立 |
| 2.2 运作障碍分析 |
| 2.2.1 观念障碍 |
| 2.2.2 我国房屋产权制度不完善 |
| 2.2.3 我国银行业对于房屋产权抵押的限制 |
| 2.2.4 房屋产权价值评估及相关配套措施有待完善 |
| 2.2.5 我国养老产业缺乏法律规制与制度保障 |
| 第三章 房屋产权反向抵押贷款信托的法律关系 |
| 3.1 "首环信托":房屋产权反向抵押贷款信托之当事人 |
| 3.1.1 房屋产权反向抵押贷款信托的委托人 |
| 3.1.2 房屋产权反向抵押贷款信托的受托人 |
| 3.1.3 房屋产权反向抵押贷款信托的受益人 |
| 3.1.4 受益人之代理人 |
| 3.2 "二环信托":面向养老机构经营者信托之当事人 |
| 3.2.1 委托人兼原始发起人 |
| 3.2.2 受托人 |
| 3.2.3 受益人兼投资人 |
| 3.2.4 信托管理人 |
| 3.3 房屋产权反向抵押贷款信托之客体——信托财产 |
| 3.3.1 房屋产权反向抵押贷款信托之客体概述 |
| 3.3.2 房屋产权反向抵押贷款信托的客体——房屋产权 |
| 3.3.3 以含有消极因素的财产设立信托 |
| 3.4 房屋产权方向抵押贷款信托当事人的权利义务 |
| 3.4.1 委托人的权利与义务 |
| 3.4.2 受托人的权利与义务 |
| 3.4.3 受益人的权利和义务 |
| 3.4.4 信托管理人的权利与义务 |
| 第四章 房屋产权反向抵押贷款信托受益权的资产证券化运用 |
| 4.1 房屋产权反向抵押贷款信托受益权资产证券化运用概述 |
| 4.1.1 资产证券化制度概述 |
| 4.1.2 信托受益权的转让 |
| 4.1.3 有关信托受益权资产证券化的问题 |
| 4.2 资产池的构建 |
| 4.2.1 资产池构建原则 |
| 4.2.2 "首环信托"委托人因交付信托财产而形成的资产池 |
| 4.2.3 "二环信托"原始发起人固有资产形成的资产池 |
| 4.3 信用增级的结构设计 |
| 4.3.1 养老机构经营者——资产证券化原始发起人的两面性 |
| 4.3.2 受益权的优先受偿和劣后受偿 |
| 4.4 受托人在资产证券化中的作用与职责 |
| 4.4.1 受托人的作用 |
| 4.4.2 受托人在资产证券化中的两面性 |
| 4.4.3 受托人的职责 |
| 第五章 完善我国房屋产权反向抵押贷款信托制度的思考 |
| 5.1 厘清民事信托与商事信托的概念 |
| 5.2 构建完善的信托登记制度 |
| 5.2.1 我国信托登记制度现状 |
| 5.2.2 构建我国信托登记制度的建议 |
| 5.3 设计合理的房屋产权反向抵押贷款信托税收制度 |
| 5.3.1 我国房屋产权信托税收制度现状 |
| 5.3.2 完善房屋产权反向抵押贷款信托税收制度的建议 |
| 5.4 允许含有消极因素的财产设立信托 |
| 5.4.1 引入受托人对信托财产占有瑕疵继承的制度 |
| 5.4.2 引入受托人的限定责任制度 |
| 5.5 建立信托受益权流转机制 |
| 5.5.1 确认受益权凭证属于有价证券 |
| 5.5.2 完善我国受益凭证发行制度 |
| 5.5.3 建立统一的受益权流转市场并完善相关的配套措施 |
| 结语 |
| 参考文献 |
| 附录 |
| 附录1:Grindstone United.(美国Mssouri洲最大的反向抵押贷款供应商)所提供的房屋产权反向抵押贷款信托简介 |
| 附录2:日本中央三井银行反向抵押贷款产品说明书 |
| 附录3 苏州市民办养老机构管理办法(摘选) |
| 附录4:信托产品"苏州·环球奥食卡"资产收益财产权信托优先受益权投资说明书 |
| 致谢 |
（10）我国房地产信托投资基金（REITs）发展问题研究（论文提纲范文）
| 摘要 |
| Abstract |
| 1 导论 |
| 1.1 研究背景和研究意义 |
| 1.1.1 研究背景 |
| 1.1.2 研究意义 |
| 1.2 国内外研究现状及文献综述 |
| 1.2.1 国外文献综述 |
| 1.2.2 国内文献综述 |
| 1.3 框架结构与研究方法 |
| 1.3.1 框架结构 |
| 1.3.2 研究方法 |
| 1.4 本文可能的贡献和不足之处 |
| 1.4.1 本文可能的贡献 |
| 1.4.2 本文的不足之处 |
| 2 房地产信托投资基金的相关理论分析 |
| 2.1 房地产信托投资基金的概念 |
| 2.1.1 基本概念 |
| 2.1.2 相似概念的解释 |
| 2.1.3 与其他房地产投资产品的区别 |
| 2.2 房地产信托投资基金的类型 |
| 2.2.1 根据投资对象分类 |
| 2.2.2 根据组织结构分类 |
| 2.2.3 根据运作方式分类 |
| 2.2.4 根据资金募集方式分类 |
| 2.2.5 根据持续期限分类 |
| 2.2.6 根据投资标的分类 |
| 2.3 房地产信托投资基金的优势特点 |
| 2.3.1 对房地产企业而言具有的优势特点 |
| 2.3.2 对投资者而言具有的优势特点 |
| 2.4 房地产信托投资基金的风险 |
| 2.4.1 系统风险 |
| 2.4.2 非系统风险 |
| 2.5 房地产信托投资基金的运作方式 |
| 2.5.1 基本架构 |
| 2.5.2 当事人及其关系 |
| 2.5.3 运作流程 |
| 3 境外房地产信托投资基金的发展经验 |
| 3.1 全球房地产信托投资基金的发展概况 |
| 3.2 典型国家(地区)房地产信托投资基金的发展概况 |
| 3.2.1 美国房地产信托投资基金的发展 |
| 3.2.2 日本房地产信托投资基金的发展 |
| 3.2.3 新加坡房地产信托投资基金的发展 |
| 3.2.4 香港房地产信托投资基金的发展 |
| 3.3 境外房地产信托投资基金的发展经验总结 |
| 4 我国发展房地产信托投资基金的必要性和可行性 |
| 4.1 我国发展房地产信托投资基金的必要性 |
| 4.1.1 分散银行经营风险 |
| 4.1.2 缓解房地产市场资金需求 |
| 4.1.3 弥补我国房地产信托产品的缺陷 |
| 4.1.4 改进房地产经营管理方式 |
| 4.2 我国发展房地产信托投资基金的可行性 |
| 4.2.1 我国已经形成了REITs发展所需的投资主体 |
| 4.2.2 我国已经具备了大量REITs投资所需的基础资源 |
| 4.2.3 我国初步具备了发展REITs的制度保障 |
| 4.2.4 经济危机给我国REITs的推出带来了挑战和机遇 |
| 5 我国房地产信托投资基金的发展现状和障碍 |
| 5.1 我国房地产信托投资基金的发展现状 |
| 5.1.1 我国房地产信托投资基金的发展现状 |
| 5.1.2 我国民间房地产信托投资基金的本土化实践 |
| 5.2 我国推行房地产信托投资基金面临的主要障碍 |
| 5.2.1 法律障碍 |
| 5.2.2 产权障碍 |
| 5.2.3 投资对象选择障碍 |
| 5.2.4 缺乏高素质的从业人员 |
| 5.2.5 信用环境缺失 |
| 6 发展我国房地产信托投资基金的对策建议 |
| 6.1 我国设立房地产信托投资基金的路径选择 |
| 6.1.1 对组织形式的选择 |
| 6.1.2 对运作方式的选择 |
| 6.1.3 对资金募集方式的选择 |
| 6.1.4 对资金投向的选择 |
| 6.1.5 对收益分配的选择 |
| 6.2 相关制度环境和配套服务体系的建设和完善 |
| 6.2.1 相关制度环境的建设 |
| 6.2.2 配套服务体系的完善 |
| 6.3 监管体系的建立 |
| 6.3.1 明确监管部门 |
| 6.3.2 组建房地产信托投资基金协会 |
| 6.3.3 制定内部监管措施 |
| 7 结论 |
| 参考文献 |
| 致谢 |
四、对房地产营销事务受托人的诚信现状评定方式论析（论文参考文献）
- [1]工商银行D分行个人信贷业务发展策略优化研究[D]. 王大超. 燕山大学, 2020(06)
- [2]房屋买卖居间合同的“跳单”问题研究[D]. 范舒琼. 华南理工大学, 2018(12)
- [3]房屋买卖居间人如实告知义务研究 ——以房地产经纪机构为研究对象[D]. 吴奕桓. 西南政法大学, 2017(08)
- [4]制度性需求失控：政府投资项目超概主要成因的发现与治理 ——以A省省级机关办公楼改造项目为例[D]. 赵新宇. 南京大学, 2016(10)
- [5]中国近代银行业的公债经营与制度变迁（1897-1937）[D]. 刘杰. 华中师范大学, 2015(07)
- [6]我国住房信贷保险体系研究[D]. 赵秀池. 首都经济贸易大学, 2013(10)
- [7]温州DR房地产开发公司发展战略研究[D]. 李雪松. 浙江工业大学, 2013(03)
- [8]基于社会责任观的房地产企业内部控制评价体系研究[D]. 周琦. 河北工程大学, 2012(04)
- [9]房屋产权反向抵押贷款信托法律制度研究[D]. 胡思静. 中南大学, 2011(12)
- [10]我国房地产信托投资基金（REITs）发展问题研究[D]. 陈樱. 厦门大学, 2009(12)