无合约协议，无权收取物业费

一、没有合同约定 无权收取物业费（论文文献综述）

刘璐^[1]（2021）在《减价在物业服务合同纠纷中的适用研究》文中进行了进一步梳理

战琦^[2]（2021）在《物业服务合同中业主的抗辩分析》文中进行了进一步梳理物业服务合同作为一种有名合同,加入到了《民法典》中的合同编,这就在立法上确认了物业服务合同的特殊性。与其他合同相比,物业服务合同内容具有丰富性,合同解除的限制性,以及合同主体具有多样性等等,这使得在物业服务合同纠纷中,双方当事人常常用抗辩权这种“私权救济”的方式对抗对方,以维护自身利益。在合同履行的过程之中,业主通常以拒交物业费的方式行使抗辩,因为物业服务的目的在于促进园区物业的环境卫生、维修养护以及秩序管理,公共利益的色彩较为浓厚,所以不管是业主还是物业服务企业,行使抗辩权时需要受到必要且合理的限制。本文以此作为基本立场,对物业服务合同履行中业主如何正确行使抗辩权进行探讨。本文主要由五部分组成。第一部分整理出两个案例,归纳总结争议焦点,为下文的论述奠定基础。第二部分先是从抗辩权的角度出发,梳理分析抗辩与抗辩权的区别,再次对业主抗辩权行使的正当事由进行总结并对完善方法进行思考,最后通过对业主抗辩权行使的主体的论述,论证了业主是行使抗辩权的适格主体。第三部分概括总结了物业服务合同住业主抗辩权的排除使用。第四部分为物业服务合同中举证责任的论述。第五部分通过域外相关领域的规定,尝试对我国物业费的收缴制度进行设计。《民法典》于2020年5月28日正式通过,在第三编合同编第二十四章以十四个条文对物业服务合同进行了方方面面的规定,新增的条文吸纳了很多观点学说,对于司法实践的指导,不乏一些亮点和进步之处。民法典的颁布,也标志着物业服务合同法律制度的建立。而我国民法学的进步以及司法实践的发展,都对物业服务合同立法提出了更高的要求。基于上述研究,本文最后形成对我国物业服务合同中业主抗辩权的建议,以期为我国未来完善《民法典》物业服务合同立法提供有益之借鉴。

朱虎^[3]（2020）在《物业服务合同作为集体合同:以《民法典》规范为中心》文中研究表明物业服务合同具有集体合同的特征,贯穿于《民法典》关于物业服务合同的规定中。物业服务合同中会出现订立主体和约束主体的分离,建设单位或者业主委员会订立的合同对业主具有约束应当具有一定的前提,以满足法律的基本原理。物业服务人公开作出的承诺在有利于业主的前提下,成为物业服务合同的组成部分。业主委员会在涉及业主共同利益事项中已作为原告提起诉讼的,单个业主的权利受到限制。支付物业费的义务主体适度扩大,拒交物业费的抗辩也应当具有正当理由。不允许单个业主解除物业服务合同,业主只能依照法定程序共同决定解聘物业服务人。

许晓悦^[4]（2020）在《物业服务合同纠纷诉讼解决机制论》文中研究指明物业服务在我国引入虽晚,但发展势头旺盛,伴随而来的是物业服务合同纠纷的与日俱增。近年来,实体法对该类型纠纷不断跟进完善,为案件的裁判指引方向。但是在司法实务中,物业纠纷却一日千里,极大占据了司法资源,尤其在司法系统员额制改革的大背景下,导致法院人案矛盾突出。另外,随着商业住宅的普及,物业业主关系成为最为普遍的社会关系之一,不胜枚举的物业服务合同纠纷对双方关系的影响自不待言,由此产生的矛盾必定冲击社会的稳定与秩序。因此,亟需程序法跟进调试,不仅定分更要止争,探索该类纠纷的平息之道。本文针对物业服务合同纠纷现状进行案例分析、数据化类型化分析和特点分析,并针对性提出相关纠纷诉讼解决机制的合理出路。本文第一部分通过对裁判文书网中相关案件的检索,进行案例对比分析和总体数据分析;同时结合各地法院相关调研报告,探索物业服务合同的基本特征,包括如纠纷数量大、类型单一、批量化和群体化现象突出、诉请和抗辩理由单一、案件处理结果一边倒、小额案件送达难等,并分主体探讨物业服务合同纠纷中业主、物业管理企业和法院的行为特征及影响,明确物业合同这些基本特征的产生原因。第二部分先从规范性文件入手,结合相关案例,尤其是指导性案例、公报案例等,明确进入法院的物业服务合同纠纷的重要类型。一方面,将物业服务合同按照阶段进行类型化分析,对前期物业服务阶段和物业管理服务阶段纠纷诉讼现状和纠纷类型进行系统全面分析;另一方面,分主体探讨不同主体之间因物业服务合同所生纠纷的原因和类型,包括物业服务企业受委托代收费和专项服务委托合同履行过程中的纠纷,以及新旧物业交替阶段三方主体变动导致合同履行不稳定造成的纠纷。以期通过规范分析方法进行分类,解决理论分歧,通过实践分析进行阶段分类使相关研究更具有实践性。第三部分进行诉讼现状评析,从实务现状中发现此类纠纷解决中存在的问题,并根据这些问题可能带来的影响,探究纠纷屡判不止的深层原因,为有的放矢探索性提出建议意见奠定基础。具体而言,当前物业服务合同纠纷解决机制主要存在:裁判无法实现案结事了,群体性矛盾化解不力,表现为诉讼过程中调节率偏低,重复诉讼率和缺席裁判率偏高等现象;非讼程序难以发挥作用,包括司法确认程序,督促程序等在物业服务合同纠纷中适用率不足;原告法院化现象突出,部分履行行为存在瑕疵的物业服务企业不主动提高服务质量,寻求纠纷化解,恶意批量诉讼,节约自身成本,将法院作为其追缴物业费的工具,浪费司法资源;诉讼成本高送达难等问题。第四部分为对物业服务合同纠纷解决机制的理性调适,主要是针对上文中的纠纷特点、纠纷类型和纠纷解决机制的不足进行回应,以期更具针对性地解决问题。其一,重视诉讼解决的重要价值。建议探索在一定前提下适用诚信原则限制批量起诉;统一批量诉讼案件裁判标准;完善繁简分流完整诉讼体系。其二,完善纠纷解决的联动机制,包括优化司法确认程序,增进调解的权威性和有效性;行业调解先行,结合立案前调解的公信力,纠纷化解于法庭之前;完善小额诉讼程序对物业纠纷案件的适用规则,适当扩大独任制在简单物业纠纷中的适用范围等。其三,重视相关制度的运用完善。加大发送司法建议的力度,发挥巡回审判的宣传作用,加强合同双方的私力救济能力,推进高效诉源治理等。物业服务合同日益成为居民生活必不可少的一部分,若诉讼只能定分而无法止争,定会与诉讼意义渐行渐远。要想解决纠纷并平息纠纷之后的普遍性矛盾,一方面要从行业、合同双方和司法系统等不同的主体切入,另一方面从相关规范性文件的制定,到双方合同的签订履行,以及纠纷解决的适用等不同阶段规范各方行为,唯有如此,物业服务市场的秩序才会更加规范,业主物业关系才会更加和谐。

傅爽^[5]（2020）在《论物业服务合同中业主的抗辩权》文中进行了进一步梳理物业服务企业诉请业主支付物业服务费的案件中,业主抗辩物业服务企业不履行或不完全履行合同义务,要求拒交或少交的情形越来越多。由于法律的滞后性,及物业服务合同主体、内容等的特殊性,司法裁判出现混乱的现象。基于合同法中的抗辩权、违约责任等理论,对司法案例进行分析可以看出,在物业服务企业存在违约行为时,扣减物业服务费的制度与我国当下的国情最为契合。故首先,应进一步明确业主的抗辩事由。其次,在物业服务国家标准制定前采用行业标准,作为物业服务的质量标准。最后,根据物业服务质量标准,区分轻微、严重、根本三种违约程度,进而判断扣减物业服务费的比例。另外,经过对美国、日本等国物业制度和业主自治组织的研究,发现与我国物业服务企业直接向业主收取物业服务费不同,域外国家大多是由业主自治组织向业主收取,具有一定的强制性和法定性。我国也可借鉴这种制度,在明确业主委员会民事主体地位的基础上,由业主委员会向业主收取物业服务费、向物业服务企业行使抗辩权,同时还可赋予业主委员会调解的功能,发展多元化纠纷解决机制。

孙瑜^[6]（2020）在《论业主抗辩权》文中提出业主抗辩权是指业主在享受物业服务的同时,由于物业服务存在种种问题,业主以拒绝交付物业费作为对物业公司交费请求权的抗辩。业主抗辩权并非立法赋予以业主一项独立的权利,而是司法裁判中法院根据合同双方权责对等原则而对业主权的具体化。2009年最高人民法院出台的《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》,以立法的形式为业主抗辩权的行使提供了依据,第5条规定:“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定,擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费,业主以违规收费为由提出抗辩的,人民法院应予支持。”第6条规定:“经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。”以上两条对业主抗辩权的行使条件及限制做出了明确规定,为物业服务纠纷解决提供依据。但是,这两项条款将业主抗辩权行使限定于“违法违规收费”及“正当理由”范围中,“正当理由”的规定过于模糊,未能全面涵盖司法实践中的复杂情况,无法全面应对现有纠纷。学界及司法实践都对业主是否应当享有抗辩权、抗辩权由业主单独行使还是业主委员会代为行使、行使抗辩权的正当理由如何界定、举证责任等问题存在争议,导致同案不同判问题出现。此次研究范围仅限于物业服务纠纷中,业主抗辩权的行使问题,不涉及房屋买卖关系中业主抗辩权的行使。主要包括以下五个部分,通过明确业主抗辩权的性质、如何行使、如何改进等问题,以期规范物业服务行业发展。第一部分,通过对司法实践中涉及到业主抗辩权的两个案例进行分析,引出业主抗辩权存在同案不同判的问题,实践中需要统一裁判标准。第二部分,学界对业主抗辩权存在与否有不同观点,需要对基本理论问题进行深入分析。业主抗辩权基于法律规定、合同约定而产生,由于物业服务具有持续性、连续性的特点,业主抗辩权本质应属于同时履行抗辩权。根据域外立法实践、司法判例的经验及我国司法实践的需要,可将业主委员会认定为《民法总则》第102条规定的非法人组织中的专业服务机构,以确定其参与诉讼的主体资格,解决学界对业主抗辩权行使主体问题的争议。第三部分,通过实证分析方法,选取裁判文书网2017年至2019年三年间南京市物业服务纠纷案例进行整理,以案例为线索,分类归纳业主提出的主要抗辩事由。并以此为基础,主要从以下三个方面进行“正当理由”的界定:一是区分业主提出的抗辩事由与物业公司的主张是否属于同一法律关系。二是对物业服务质量瑕疵属于正当理由的合理性分析,并以合同义务构造论为切入点,进一步明确实践中物业服务质量瑕疵的认定标准。三是确定其他具体抗辩事由是否属于正当理由,如安保服务不到位、服务合同签订不符合法律规定、物业公司未取得职业资质、物业公司强行停水停电、物业公司起诉已过诉讼时效的问题。业主抗辩事由若确实符合正当理由的范畴,根据“质价相符”原则,整理分析实践中不同情况下物业费的“打折”幅度。第四部分,在业主维权意识逐渐提升的同时,某些业主提出的抗辩理由不具备正当性,造成权利滥用问题。除了法律明确规定的业主抗辩权限制行使情况之外,事实物业服务关系也应当确定为限制条件之一。第五部分,通过明确我国业主抗辩权行使存在的问题,分别从立法中明确规定业主抗辩权行使的“正当理由”、域外物业服务立法经验借鉴、业主抗辩权行使过程中的改进,三个层面出发,为完善业主抗辩权制度提供建议,平衡业主与物业服务企业之间的关系。

朱明媚^[7]（2019）在《物业服务合同解除问题实证研究》文中研究指明物业服务合同纠纷是错综复杂,尤其是关于物业服务合同的解除纠纷、该解除权的性质、业主委员会的法律地位等问题,在法学理论领域和司法实务中备受争议。《物业管理条例》的出台,一定程度上解决了此前审判实践中出现的一些问题,但是各个省市也在不同时间出台了适用于各个地域的地方物业管理条例,可见,全国性的《物业管理条例》仍有不足之处。因此,本文以具体裁判案例入手,通过实证分析与类型化案例的研究方法,对相关争议焦点提炼总结,辅以法律法规与学术理论进行探讨,深入挖掘制度本身存在的缺陷,以期提出完善建议。本文除导论和结语外,正文共可分为六个部分。第一部分对物业服务合同的解除进行了概述。此部分包括三个方面,首先,阐述了物业服务合同解除的涵义、方式、条件及根源;其次,列明了物业服务合同解除的主要立法及内容;最后,分析了物业服务合同解除纠纷的司法现状及争议的焦点问题。第二部分是通过对物业服务合同解除纠纷司法裁判案例的研讨,分析物业服务合同解除的主体问题。此部分主要从业主大会的解除权、业主委员会的解除权、个别或部分业主的解除权、物业服务企业资质管理及其对合同效力的影响这四个方面展开阐述。通过实证分析法与类型化案例分析法对因物业服务合同纠纷产生的案例进行分析,提炼出案件的争议焦点,总结出相关司法裁判的观点。第三部分阐述了物业服务合同解除权的法律属性问题。主要通过对理论通说的“委托合同说”和司法归类的“服务合同说”这两大类别进行分析,得出物业服务合同实际上一个综合性委托合同的概念,而引发出关于立法方面的建议。第四部分阐述了特殊的两种物业服务合同。主要对前期物业服务合同解除及不定期物业服务合同解除的相关案例进行分析阐述,结合案例,提炼出法院对此两类物业服务合同纠纷的裁判观点实际上是享有任意解除权的。第五部分对物业服务合同解除后的后合同义务进行了阐述。此部分结合案例主要阐述了包括退还业主预交物业管理费、继续处理物业管理事务、妥善交接等在内的后合同义务。第六部分是关于规范物业服务合同解除的对策与建议。主要是通过如何完善立法、如何强化实施机制、如何引入多元化解决方式处理物业服务纠纷、司法机关如何介入物业纠纷这四个方面展开阐述。

北京物业管理行业协会^[8]（2019）在《业主欠缴物业服务费成因分析和解决途径》文中认为前言近年来,随着物业服务管理模式的全面推广,业主欠缴物业费的问题也越来越严重,多地的统计数据都印证了这一点。针对物业服务合同纠纷情况的调查较为直观地反映了这样一个问题。2013年《北京市物业服务企业经营状况调研报告》对2740个物业项目的统计数据显示,物业费平均欠缴率达到21.51%,57万户业主欠缴物业费,欠缴总额达20.53亿元,户均3233元,直接导致84.6%的物业服务企业处于亏损状态。2013年,济南市针对60家物业管理公司提供管理和服务的127个住宅小区的实地调查显示,全市住宅小区实际收费率在70%～80%之间,能达到90%收费率的小区实属凤毛麟角。

王海郦^[9]（2019）在《物业服务合同纠纷中业主抗辩权行使研究》文中研究说明随着物业服务合同纠纷的爆发式增长,业主抗辩权成为业主维护自身权益的有力武器。目前业主抗辩权相关研究主要通过对业主抗辩权行使主体、行使限制、抗辩事由等的讨论,对业主抗辩权制度完善提出建议。通过对司法实践中业主抗辩权行使的研究发现,目前业主抗辩权行使还面临着诸多障碍。论文立足于业主抗辩权及其行使,从司法实践中发现业主抗辩权行使存在的障碍,通过分析原因找出保障业主抗辩权正当行使的途径。文章结合六个真实案例对业主抗辩权行使现状进行分析,具有实证基础。论文以业主抗辩权及其行使的研究作为切入点,从业主抗辩权的界定、立法现状和业主抗辩权行使事由三个方面展开,在对业主抗辩权进行界定时,从业主抗辩权的概念和构成要素展开叙述,通过对权利主体、客体、内容分别讨论,对业主抗辩权有清晰的认识。再通过对立法现状及行使事由研究,将目前业主抗辩权行使与限制的立法现状呈现出来,对后文的法律问题分析打下坚实的基础。接下来通过简明扼要的总结分析,将司法实践中出现的问题进行整理,明确提出了需要分析解决的问题包括业主对抗辩权行使界限不清、业主抗辩事由难以得到法官支持、物业服务合同纠纷违约认定难。通过对以上问题产生的原因分析,发现了实践中业主抗辩权立法制度存在缺陷、对“正当理由”认定过于严苛,物业服务企业违约认定难等问题。最后是保障业主抗辩权行使的建议。在完善业主抗辩权相关立法方面,要明确规定物业服务企业安保义务范围,业主抗辩权抗辩事由及法律后果;在保障司法实践中“正当理由”的适用方面,要明确抗辩事由正当性认定原则为诚实信用原则,对“正当理由”适用时应采用扩大解释的解释方法;在事实认定方面要明确轻微违约与严重违约的界线,合理分配业主与物业服务企业的举证责任。

张焱^[10]（2019）在《住房承租权特别保护法律研究》文中研究表明随着流动人口的不断增加和人们生活观念的不断更新,租赁住房居住已经成为居民解决住房问题的方式之一。住房租赁市场是我国住房供应体系的重要组成部分,在经济社会发展中起到十分重要的作用。在租购同权的宏观政策背景下,实行购租并举,培育和发展住房租赁市场,是深化住房制度改革的重要内容,必须强化对住房承租人的特殊保护。各类房屋表现的功能不同,不同房屋租赁承载的社会价值和使命也不一样。住房租赁因承载着特殊的社会保障功能,应与商业用房租赁、公共住房租赁适用不同的法律规则。商业用房租赁属于市场化主体行为,应充分尊重当事人的意志和合同自由原则;公共住房租赁保障的对象是社会中的中低收入者,对社会弱势群体的保障是国家或政府的当然义务,不属于平等主体之间的法律关系;住房租赁首先是民事合同关系,但因关涉承租人的生存和发展利益,以传统民法坚持的合同自由无法达成对住房承租人的公平对待,因此需要国家权力介入对所有权绝对和契约自由原则进行一定程度的干预和规制,以强制性规范保护住房承租人的特殊利益。传统民法坚持所有权绝对和契约自由原则,无法实现保护弱势住房承租人的目的,需要立法对住房租赁法律关系进行干预,对合同自由的形式正义进行矫正,以实现实质正义。以保护住房承租人合法利益为宗旨,实现出租人与承租人在住房租赁关系中实质上的平等,是各国住房租赁法的重要法政策目标。各国住房租赁法律制度突破了传统民法的合同相对性原则,以租赁合同为基础、以住房承租权为核心建构保护承租人的住房租赁法律制度,通过增加住房出租人义务,限制出租人的权利,扩大住房承租人权利,强化住房承租权的物权化效力,提升承租人地位等,强化对住房承租人权利的倾斜保护。论文首先对住房承租人权利特别保护的缘由进行了理论论证。由于承租人在住房租赁关系中处于弱势地位,客观上就需要法律对形式平等进行矫正,对弱势的住房承租人予以倾斜性保护,实现实质性的平等;住房关系着承租人及其家人的基本生存利益,从利益衡量比较,承租人的利益﹙居住利益﹚要比出租人的利益﹙收取租金的投资利益﹚更为重要,更应得到法律的适度的倾斜性保护;在人权法上,国际公约确认了适足住房权是一项基本人权,将承租人对租住房屋上的租赁权提升到人权保障的高度,住房租赁承租人享有的的适足住房权包括住房安全权、人格尊严权、住房安宁权、禁止驱逐权等,确保住房承租人在租住房屋期间享有安全、自由、和平和尊严的权利是适足住房权的重要内容和使命;在法理论上,住房承租权源于住房租赁合同与占有的结合,通过占有的状态表现出权利的性质,法律对于占有的事实给予物权性请求权的保护,自然应以占有的保护方式保护住房承租人的承租权,法律对于有权占有的保护实际上是保护其背后的实际权利;社会理论方面,20世纪初的所有权社会责任理论强调个人所有权的行使,应为国家的公共利益甚至为增进人类的共同需要和幸福而附随社会责任。住房所有权的社会义务就是要发挥住房的社会保障功能,对住房所有权人附加相应的社会义务,并限制住房所有权人行使权利的自由。对住房承租人权利的强化就是对住房所有权所施加的束缚。住房租赁法律制度应以保护住房承租人特殊权利、稳定住房租赁关系和社会秩序为目标,贯彻承租权物权化、承租合同长期化、租金标准稳定化、承租人权利业主化、权利表征显性化等主要制度理念,体现为特殊的制度构成。文章论述了基于住房租赁合同的承租人和出租人的基本的权利和义务,以及基于诚实信用而生的特殊的附属义务。在国家对住房租赁市场的监管和对当事人利益的平衡方面,应建立住房租赁的最低适住性安全标准,保障承租人在租住房屋中安全、健康、有尊严地居住和生活;建构住房租赁的租金调整制度,稳定住房租赁关系,平衡双方当事人利益;强化对住房租赁押金的规制,特别要建立专业租赁机构押金的分离管理制度;在限制住房出租人权利行使方面,应建构住房租赁合同解除中对承租人的特别保护制度,以正当理由规则保障住房承租人的租赁存续利益;赋予住房出租人的减损义务,发挥物尽其用的社会效益;限制出租人收回住房私力救济,实现社会和平稳定,从而达到保障住房承租人利益的目的。基于保障住房承租人生存利益的政策考量,各国立法强化对住房承租人的居住权利的优先保护。这种受到法律特别保护的居住性权利是专属于住房承租人享有的,经过学者们的提炼,形成承租权概念。本文理清了住房承租权的含义,认为住房承租权（住房租赁权）就是承租人在租赁住房中的居住权,是承租人基于住房租赁合同,在租赁住房交付后,对租赁租房占有期间所享有的,得在租赁住房中安全、健康、有尊严地居住和生活的权利,也即是承租人对租赁住房为使用、收益,并得对抗新的所有权人和其他第三人的权利。承租权的实质性特征就是物权化效力。住房承租权具有保障租赁关系存续、对抗其他人对承租人安定居住和生活的妨害和阻扰的效力。在分析住房承租权的性质和效力基础上,提出我国住房租赁法应采承租权物权化的理论构建保护住房承租人的制度体系。现代民法在坚持私有财产保护和契约自由的原则下,更加强调对社会弱者的保障,追求社会公平正义和实质平等。在住房社会化运动的推动下,立法者逐渐承认了住房承租人对租赁住房的特殊利益。各国立法强化住房承租人的权利保护,赋予住房承租人在租赁住房占有期间以较强的保护手段,出现了住房承租权物权化的趋势和特征。对于住房承租权予以物权化效力保护,是世界各国住房租赁法律制度的主要内容,且有不断得以强化的趋势。各国立法大多规定了房屋买卖不破租、承租人优先购买权、承租人优先续租权等制度,租赁法律关系不因租赁住房的所有人变更而受影响,成立在先的租赁权可以对抗新的房屋买受人,在与第三人权利存在冲突时,住房承租人享有同等条件下的优先保障权。这样的制度安排使得承租权具有较强的稳定性,住房租赁合同目的获得持续、安全的保障。住房租赁法律制度是以住房承租权为核心而建构的制度体系。住房承租权成立后,其效力主要表现为住房租赁法律关系的存续不因住房所有权人的变动而受影响,住房承租人基于合法占有而得享有占有保护的物上请求权。基于承租权的效力辐射,次承租人和承租人死亡后的同住人也享有基于承租权的特别保护,租赁关系稳定性得到延续。本文认为住房承租人优先购买权制度具有独立的制度功能和社会价值,但应完善我国的优先购买权制度,基于交易的安全和秩序,不应忽视住房受让人的利益保护,因此租赁住房通过公开拍卖的不应有承租人优先购买权的适用;优先续租权没有独立的制度价值和功能,理由在于住房租赁契约属于继续性债之关系,租赁合同的存续特别重视当事人的信赖关系与人格信用,住房租赁合同到期后是否续展依赖于承租人与出租人相互间的信赖关系,若在合同履行中双方信赖关系被破坏,赋予住房承租人在合同期限届满时主张法定优先承租权,明显对出租人不公,因此,法律重视住房租赁契约上当事人间信赖基础之维护,是否续租,原则上交由当事人在信赖关系之基础上选择。在对出租人住房实现抵押权时,存在与住房承租人利益的冲突,各国创设了诸多制度保障承租人的利益,包括承租人知情权、缓期交付制度、抵押权人同意制度等,我国立法应建构抵押权实现过程中对住房承租人特殊保护制度。在租赁住房买卖过程中,承租人的地位不因所有权人变更而受影响,受让人得承继原出租人地位,买卖不破租赁规则属于特别保护住房承租人的强制性规定,不应允许当事人特约预先放弃,否则该制度就失去了存在的价值和意义,对住房承租人的保护将流于形式,本文对我国现行法律规定进行了梳理,提出了完善我国住房租赁核心制度的构想,并论述了司法处置（强制拍卖）债务人住房对承租权的保护制度及对承租权干扰的排除,完善住房租赁登记备案制度,增强住房承租权的公示效力,保障真正的住房承租人,预防债务人（住房所有权人）与案外承租人通谋以虚假租赁合同阻碍强制执行的行为得逞。最后,本文基于现代城市居住模式下住房承租人权利的扩展分析,认为在我国以建筑物区分所有与传统独家独户的住房形态已有根本性的变化,承租人租赁的住房不仅是对业主住房专有部分的使用,还必须使用小区物业范围的公用部分和公共设施设备,必须维护小区住户的共同利益,形成与业主（出租人和小区其他业主）、物业服务人、业主委员会等多方面的法律关系。提出承租人在住宅小区的特别权利获得保护的依据是业主权利的默示让与,特别权利内容就是准业主权,包括居住小区公共资源和设施设备使用权、接受物业服务权、参与公共事务管理权、在业主大会上陈述意见权、知情权、妨害行为制止权等,进一步强化对住房承租人特别保护,维系小区物业范围内所有居住者的共同利益和秩序,力图构建住房承租人权利的立体保护制度体系。法律是当事人利益平衡器。住房租赁法的制度在强化保障住房承租人利益的同时,应兼顾出租人利益的保护,平衡当事人间的利益。世界各国的立法进程体现出对住房承租人权利的保护有一个逐步扩大权利范围、不断强化住房承租权效力（保护方法）的过程,即便一些国家（日本、德国等）的人均住房比都已达1.0以上,也仍然继续以强化对住房承租人的保护为住房租赁法的宗旨。我国的住房租赁法应遵循现代住房租赁法的立法方向,应以租赁合同为基础而构建住房租赁法律关系相关规则,以承租权为核心构建住房租赁法律制度,特别保护承租人利益,促进住房租赁市场健康发展。

二、没有合同约定 无权收取物业费（论文开题报告）

（1）论文研究背景及目的

此处内容要求：

首先简单简介论文所研究问题的基本概念和背景，再而简单明了地指出论文所要研究解决的具体问题，并提出你的论文准备的观点或解决方法。

写法范例：

本文主要提出一款精简64位RISC处理器存储管理单元结构并详细分析其设计过程。在该MMU结构中,TLB采用叁个分离的TLB,TLB采用基于内容查找的相联存储器并行查找,支持粗粒度为64KB和细粒度为4KB两种页面大小,采用多级分层页表结构映射地址空间,并详细论述了四级页表转换过程,TLB结构组织等。该MMU结构将作为该处理器存储系统实现的一个重要组成部分。

（2）本文研究方法

调查法：该方法是有目的、有系统的搜集有关研究对象的具体信息。

观察法：用自己的感官和辅助工具直接观察研究对象从而得到有关信息。

实验法：通过主支变革、控制研究对象来发现与确认事物间的因果关系。

文献研究法：通过调查文献来获得资料，从而全面的、正确的了解掌握研究方法。

实证研究法：依据现有的科学理论和实践的需要提出设计。

定性分析法：对研究对象进行“质”的方面的研究，这个方法需要计算的数据较少。

定量分析法：通过具体的数字，使人们对研究对象的认识进一步精确化。

跨学科研究法：运用多学科的理论、方法和成果从整体上对某一课题进行研究。

功能分析法：这是社会科学用来分析社会现象的一种方法，从某一功能出发研究多个方面的影响。

模拟法：通过创设一个与原型相似的模型来间接研究原型某种特性的一种形容方法。

三、没有合同约定 无权收取物业费（论文提纲范文）

（2）物业服务合同中业主的抗辩分析（论文提纲范文）

（3）物业服务合同作为集体合同:以《民法典》规范为中心（论文提纲范文）

（4）物业服务合同纠纷诉讼解决机制论（论文提纲范文）

（5）论物业服务合同中业主的抗辩权（论文提纲范文）

（6）论业主抗辩权（论文提纲范文）

（7）物业服务合同解除问题实证研究（论文提纲范文）

（9）物业服务合同纠纷中业主抗辩权行使研究（论文提纲范文）

（10）住房承租权特别保护法律研究（论文提纲范文）

四、没有合同约定 无权收取物业费（论文参考文献）

• [1]减价在物业服务合同纠纷中的适用研究[D]. 刘璐. 广东外语外贸大学, 2021
• [2]物业服务合同中业主的抗辩分析[D]. 战琦. 沈阳师范大学, 2021(02)
• [3]物业服务合同作为集体合同:以《民法典》规范为中心[J]. 朱虎. 暨南学报(哲学社会科学版), 2020(11)
• [4]物业服务合同纠纷诉讼解决机制论[D]. 许晓悦. 山东大学, 2020(02)
• [5]论物业服务合同中业主的抗辩权[D]. 傅爽. 暨南大学, 2020(04)
• [6]论业主抗辩权[D]. 孙瑜. 南京大学, 2020(02)
• [7]物业服务合同解除问题实证研究[D]. 朱明媚. 东南大学, 2019(01)
• [8]业主欠缴物业服务费成因分析和解决途径[A]. 北京物业管理行业协会. 物业管理课题研究优秀成果汇编（2016-2018）, 2019
• [9]物业服务合同纠纷中业主抗辩权行使研究[D]. 王海郦. 西华大学, 2019(02)
• [10]住房承租权特别保护法律研究[D]. 张焱. 西南政法大学, 2019(08)